Πύργος Πειραιά: Το πρώτο «πράσινο» πολυώροφο κτήριο της Ελλάδας

Για όσους έχουν μεγαλώσει στον Πειραιά, όπως εγώ, ο Πύργος του Πειραιά αποτελούσε για δεκαετίες αγκάθι στην εικόνα της περιοχής. Μια ούτως ή άλλως μουντή αισθητική μιας πολυάσχολης πόλης από την οποία διέρχονται καθημερινά χιλιάδες αυτοκίνητα και άνθρωποι και εκατοντάδες πλοία, επιβαρυνόταν από την παρουσία ενός πολυώροφου κτηρίου «φάντασμα».

Το 1968, ο Δήμαρχος Πειραιά, Α. Σκυλίτσης, κατεδάφισε την ιστορική παλιά αγορά της πόλης και παραχώρησε την έκταση για να γίνει ο Πύργος του Πειραιά. Ο σκελετός του κτιρίου ολοκληρώθηκε το 1974 και κάποια καταστήματα και γραφεία λειτούργησαν. Πολύ γρήγορα όμως, το πιο φιλόδοξο κατασκευαστικό έργο του ’70 εγκαταλείφθηκε και ο Πύργος παρέμεινε ημιτελής και άδειος. Για χρόνια, ζωή υπήρχε μόνο στο ισόγειο και στους δύο πρώτους ορόφους που στεγαζόταν η Ράλλειος Σχολή, το ΚΕΠ και ανά διαστήματα κάποια καταστήματα.

Για το υπόλοιπο κτήριο, ο χρόνος και οι καιρικές συνθήκες υπήρξαν αμείλικτες και σύντομα κομμάτια της πρόσοψης άρχισαν να ξεκολλούν απογυμνώνοντάς το. Κι ενώ πολλοί από εμάς αναρωτιόμασταν τι επιφυλάσσει το μέλλον του, τον Ιούλιο του 2020, η κοινοπραξία των DIMAND, EBRD και PRODEA Investments υπέγραψε με το Δήμο Πειραιά 99ετή σύμβαση παραχώρησης ώστε να ξεκινήσουν οι εργασίες ανακατασκευής του.

Γιατί όμως ανακαίνιση και όχι κατεδάφιση και ανέγερση εκ νέου; Η απάντηση βρίσκεται στην έκθεση του Πανεπιστημίου Δυτικής Αττικής, στην οποία αποτυπώνονται τα οφέλη της ανακατασκευής. Η DIMAND έχει ενσωματώσει τη φιλοσοφία των «πράσινων» κτηρίων στον πυρήνα της δραστηριότητάς της, δημιουργώντας μία νέα αγορά στο Real Estate και εμπλουτίζοντας τον αστικό ιστό με κτήρια χαμηλού περιβαλλοντικού αποτυπώματος που αναβαθμίζουν την ποιότητα ζωής των εργαζομένων και των κατοίκων.

Πύργος Πειραιά: Το πρώτο πράσινο πολυώροφο κτήριο της Ελλάδας

Η έκθεση του Πανεπιστημίου Δυτικής Αττικής

Για τη μελέτη της περιβαλλοντικής συμπεριφοράς του Πύργου Πειραιά έγινε συγκριτική αξιολόγηση μεταξύ της εκ νέου κατασκευής (υποθετικό σενάριο) και της ανακαίνισης του Πύργου Πειραιά (πραγματικό έργο). Τα μεγέθη στα οποία βασίστηκε η συγκριτική αξιολόγηση είναι η ενσωματωμένη ενέργεια και ο ενσωματωμένος άνθρακας (που αντανακλάταιστο περιβαλλοντικό αποτύπωμα) του έργου σε κύκλο ζωής. Η σύγκριση έλαβε υπόψιν τα υλικά, το μεταφορικό έργο και τις εργοταξιακές εργασίες και κατέληξε ότι η ανακαίνιση ήταν η πιο ωφέλιμη, για το περιβάλλον, επιλογή.

Η Δρ Αιμιλία Μ. Κονδύλη και ο Δρ Ιωάννης Κ. Καλδέλλης, μιλώντας στην ATHENS VOICE, ανέφεραν ότι «το πιο ενδιαφέρον στοιχείο σχετικά με την επιλογή της  ανακατασκευής είναι η πολύ μεγάλη εξοικονόμηση υλικών και συνεπώς ενσωματωμένης ενέργειας και αντιστοίχων ποσοτήτων εκπεμπόμενου διοξειδίου του άνθρακα. Η ενέργεια αυτή είναι ‘κρυμμένη’ μέσα στα υλικά, χρειάζεται λεπτομερής συγκριτική ανάλυση (και η αντίστοιχη μεθοδολογία/εργαλείο που αναπτύχθηκε στο παρόν έργο) για να καταστεί προφανές αυτό το τόσο σημαντικό πλεονέκτημα. Ως μία ενδεικτική τάξη μεγέθους της εξοικονομούμενης ενέργειας μπορεί να αναφερθεί ότι ισοδυναμεί με ετήσια ενεργειακή κατανάλωση πόλης 10,000 κατοίκων. Επίσης θα πρέπει να σημειωθεί ότι οι επιλεγείσες τεχνικές λύσεις της ανακαίνισης δημιουργούν εξαιρετικές προϋποθέσεις κύκλου ζωής του κτιρίου, ισοδύναμες με αυτόν της εκ νέου κατασκευής. Συνεπώς υπάρχουν και τα πλεονεκτήματα της ανακαίνισης και αντίστοιχος κύκλος ζωής με το εκ νέου κτίριο. Υπάρχουν και πολλαπλά άλλα οφέλη σε θέματα εξοικονόμησης φυσικών πόρων, τα οποία έγιναν προφανή από την ανάλυση. Αξίζει να αναφερθεί η εξοικονόμηση νερού που αντιστοιχεί σε ετήσια κατανάλωση οικισμού 130 ατόμων, η αποφυγή της πολύ μεγάλης όχλησης και ρύπανσης της εκ νέου κατασκευής ενός τέτοιου εμβληματικού κτιρίου, η αποφυγή μεγάλης έντασης θορύβου, κυκλοφοριακής επιβάρυνσης σε μία ήδη εντατικής δραστηριότητας περιοχή.

Συγκεκριμένα, με βάση τα αποτελέσματα της μελέτης για τον Πύργο Πειραιά, η λύση της ανακαίνισης:

• Εξοικονομεί 42 GWh ενσωματωμένης ενέργειας που αναφέρεται στα υλικά και αντιστοιχεί αριθμητικά σε ετήσια κατανάλωση ηλεκτρικής ενέργειας κατοικιών 10,000 οικογενειών (30.000 ατόμων).
• Η εξοικονόμηση ενέργειας λόγω υλικών δημιουργεί αντίστοιχη εξoικονόμηση 21,000 τόνων διοξειδίου του άνθρακα
• Εξοικονομεί 2,130 τόνους διοξειδίου του άνθρακα στο μεταφορικό έργο των υλικών από και προς τον Πύργο Πειραιά, που αντιστοιχεί σε ετήσιες εκπομπές περίπου 350 ατόμων.
• Αν ληφθεί υπόψιν ότι ένα στρέμμα δάσους απορροφά πάνω από 400 κιλά διοξείδιο του άνθρακα ετησίως, η παραπάνω συνολική εξοικονόμηση επιφέρει την απελευθέρωση 58.000 στρεμμάτων δασικής έκτασης για ένα χρόνο.
• Επιτυγχάνει πολλαπλά άλλα οφέλη σε θέματα φυσικών πόρων, όπως η εξοικονόμηση νερού που αντιστοιχεί σε ετήσια κατανάλωση νερού οικισμού 130 ατόμων.

Όσον αφορά περαιτέρω έρευνες που θα μπορούσαν να πραγματοποιηθούν για να υπολογιστούν κατά το μέγιστο οι περιβαλλοντικές επιπτώσεις ενός τόσο απαιτητικού έργου, οι Δρ Αιμιλία Μ. Κονδύλη και Δρ Ιωάννης Κ. Καλδέλλης εξηγούν:

«Περαιτέρω αναλυτική διερεύνηση περιλαμβάνει μία λεπτομερή ενεργειακή μελέτη, που να λαμβάνει υπόψιν της και την ενέργεια κατά τη χρήση του κτιρίου. Αντίστοιχα, λεπτομερής περιβαλλοντική μελέτη θα αναδείξει όλους τους περιβαλλοντικούς δείκτες του πολύπλοκου αυτού κατασκευαστικού έργου και θα προτείνει ολοκληρωμένα τρόπους μείωσής τους. Η κατανάλωση του νερού, ο θόρυβος από την κατασκευή, τη λειτουργία σε όλη τη διάρκεια ζωής και το τέλος του κύκλου ζωής, η αξιοποίηση σπανίων υλικών και φυσικών πόρων πρέπει να ληφθούν υπόψιν λεπτομερώς και να προσμετρηθούν.

Επίσης, σε ένα επόμενο στάδιο για το ίδιο ή άλλο έργο χρειάζεται η ποσοτικοποίηση και με οικονομικούς όρους των επιμέρους τεχνικών και περιβαλλοντικών επιλογών. Η εν λόγω μελέτη θα αξιολογεί συγκριτικά τεχνικά – περιβαλλοντικά και οικονομικά τα διάφορα υλικά και επιλογές στο σχεδιασμό, προτείνοντας τη βέλτιστη κατά περίπτωση λύση.

Η μέθοδος και το εργαλείο που αναπτύχθηκαν για τη συγκριτική αξιολόγηση της ανακαίνισης σε σχέση με την εκ νέου κατασκευή και τα σημαντικά αποτελέσματα που πήραμε, δίνουν τη δυνατότητα επέκτασής του στο ίδιο και σε άλλα έργα για την ορθολογική λήψη απόφασης σχετικά με προτιμώμενα υλικά και τρόπους κατασκευής με βάση τη συνολική ενεργειακή και περιβαλλοντική ανάλυσή της, που μπορεί σε επόμενο στάδιο να επεκταθεί και σε συνολική τεχνικοοικονομική βελτιστοποίηση».

Η παλιά γυάλινη όψη με νέες προδιαγραφές

Η εντυπωσιακή όψη του Πύργου παρέμεινε γυάλινη, αφού πρώτα επανασχεδιάστηκε με τέτοιο τρόπο ώστε να μειώνει δραστικά την κατανάλωση ενέργειας του κτηρίου, να εντάσσει το κτήριο στην καθημερινή ζωή της πόληςκαι να βελτιώνει το περιβάλλον των κατοίκων της και των χρηστών του.Το σχέδιο του συστήματος ανάρτησης της πρόσοψης είναι το αποτέλεσμα μιας φιλόδοξης στρατηγικής η οποία συνδυάζει την βιωσιμότητα με την διατήρηση της ενέργειας. Με βάση μια λεπτομερή ηλιακή μελέτη, οι κατακόρυφες και οριζόντιες περσίδες του πύργου είναι ρυθμισμένες έτσι ώστε να περιορίζεται κατά 45% η έκθεση της πρόσοψης στον ήλιο, με αποτέλεσμα την ουσιαστική μείωση της συνολικής ενεργειακής ζήτησης του κτηρίου.

«Γυρνώντας λίγο πίσω τον χρόνο, θα βλέπαμε μια όψη κατασκευασμένη το 1983, με τα προφίλ αλουμινίου και τα υαλοπετάσματα της εποχής. Η παλιά όψη δεν πληρούσε κανένα κριτήριο θερμομόνωσης και στεγανότητας και υπήρχαν -με την πάροδο τόσων ετών- προβλήματα ασφάλειας. Ήδη από τη διαγωνιστική διαδικασία του Δήμου Πειραιά, προτείναμε την καθολική αλλαγή της όψης. Δεν θα ήταν άλλωστε δυνατόν να διατηρήσουμε μία “γερασμένη” και “ταλαιπωρημένη” όψη σε συνδυασμό με τους νέους εσωτερικούς χώρους. Με την υπογραφή της σύμβασης παραχώρησης, προχωρήσαμε σε έναν “κλειστό” αρχιτεκτονικό διαγωνισμό όψης, με τη συμμετοχή 8 γραφείων από την Ελλάδα και το εξωτερικό. Κατόπιν αξιολόγησης, προκρίθηκε η πρόταση της PILA, η οποία και ολοκληρώθηκε πρόσφατα. Στο πλαίσιο λοιπόν της κατασκευής της νέας όψης, ανακυκλώθηκε το 99% της παλαιάς, με κύριο χαρακτηριστικό την ανακύκλωση των παλαιών υαλοπινάκων, οι οποίοι στάλθηκαν σε εργοστάσιο παραγωγής στη Ρουμανία. Μέρος του ανακυκλωμένου υλικού, έχει ενσωματωθεί στη νέα “πράσινη” όψη του Πύργου», εξηγεί ο κ. Νατάλης Πέτροβιτς, Project Manager της DIMAND.

Οι προκλήσεις και οι καινοτομίες

Δεδομένου ότι πρόκειται για ανακαίνιση υπάρχοντος κτηρίου, το οποίο είχε σχεδιαστεί τη δεκαετία του ’70, με τελείως διαφορετικές παραμέτρους, ρωτήσαμε τον κ. Άγγελο Έντμονς, Sustainability Manager της DIMAND ποια ήταν η μεγαλύτερη πρόκληση που αντιμετώπισαν στη μετατροπή του κτηρίου σε «πράσινο».

«Καταρχάς επιτρέψτε μου να αναφέρω ότι ο όρος “πράσινο” δεν είναι κοινός για όλους και θα καταλάβετε τι εννοώ. Όσον αφορά τη δική μας ανάπτυξη και νοοτροπία, μία σημαντική πρόκληση που συνεισέφερε σε ένα αληθινά πιο πράσινο κτίριο, ήταν η διαχείριση της υφιστάμενης γυάλινης όψης σε ένα πλαίσιο κυκλικής οικονομίας, όπου τα “παλιά” τζάμια θα αξιοποιούσαν όλο το τεράστιο δυναμικό ανακύκλωσής τους. Ωστόσο, εκεί έγκειται και η μεγάλη πρόκληση καθώς στην Ελλάδα δεν υπάρχει υποδομή πραγματικής ανακύκλωσης γυαλιού, με αποτέλεσμα τα γυαλιά των εργοταξίων να μετατρέπονται σε προϊόντα μικρότερης αξίας από την αληθινή προοπτική τους.

Με απλά λόγια, το σύνηθες στη χώρα μας είναι τα γυαλιά να “ανακυκλώνονται” και στην καλύτερη περίπτωση να μετατρέπονται σε υλικά επιχώσεων, την ώρα που η χημική τους σύσταση επιτρέπει να μετατραπούν σε πραγματικό γυαλί ξανά. Αμφισβητώντας το “as usual” για το καλό του περιβάλλοντος και με εξαιρετικά ειδική, ακριβή και χρονοβόρα on-site εργασία επεξεργασίας των 135 τόνων γυαλιού, καταφέραμε να στείλουμε τα τζάμια της όψης σε εργοστάσιο παραγωγής υαλοπινάκων στο εξωτερικό για να αποτελέσουν πρώτη ύλη στην παραγωγή του νέου πολύτιμου προϊόντος που κυκλικά επέστρεψε στον Πύργο. Το συγκεκριμένο, καινοτόμο για τα ευρωπαϊκά δεδομένα, εγχείρημα πραγματοποιήθηκε για πρώτη φορά στα Βαλκάνια και δείχνει μία πραγματικά υπεύθυνη επένδυση με άμεσο όφελος, όχι χρηματικό αλλά περιβαλλοντικό. Έτσι λειτουργούμε και έτσι δημιουργούμε τις πόλεις που θέλουμε να ζούμε.

Το πιο «πράσινο» ψηλό κτίριο και η πιστοποίηση LEED Platinum

Ο Πύργος του Πειραιά πρόκειται να είναι το πρώτο πολυώροφο κτήριο στην Ελλάδα με LEED Platinum. Ο κ. Άγγελος Έντμονς, επισημαίνει μερικά χαρακτηριστικά της «πράσινης» λειτουργίας του.

«Όραμα μας ήταν να δημιουργήσουμε έναν  κτίριο χαμηλού αποτυπώματος που κατά τη λειτουργία του θα ενισχύει την υγεία, την ψυχολογία και την παραγωγικότητα του ανθρώπου. Ήδη, πριν φτάσει στον Πύργο, ο χρήστης θα έχει την επιλογή να κινηθεί με το ποδήλατό του καθώς υπάρχουν παροχές ειδικών χώρων για στάθμευση ποδηλάτων και υποδομές ατομικής υγιεινής, όπως ντουζιέρες και ερμάρια.

Παράλληλα, ο χρήστης θα απολαμβάνει άφθονο φυσικό φως, βέλτιστη ποιότητα εσωτερικού περιβάλλοντος και ευκαιρίες κοινωνικοποίησης σε έναν περιβάλλοντα χώρο αυξημένης φύτευσης, η οποία εκτός του ότι βελτιώνει το μικροκλίμα, συνεισφέρει θετικά στην ευεξία του ατόμου. Κατευθυνόμενοι από το παγκόσμιο πρότυπο WELL και με σύμμαχο την καινοτομία, οι εργαζόμενοι του Πύργου θα μπορούν να απολαμβάνουν έναν ειδικά σχεδιασμένο χώρο «ψυχικής και εγκεφαλικής ανάτασης» για στιγμές χαλάρωσης, ευεργετικού σύντομου ύπνου (powernap), ήπιας δραστηριότητας (π.χ. yoga), διαλογισμού, ανάγνωσης βιβλίου κ.α.

Τέλος, αξίζει να αναφερθούν μερικές έξυπνες και αποδοτικές τεχνολογίες όπως:

• τα εξειδικευμένα συστήματα ανίχνευσης ποιότητας εσωτερικού αέρα
• η αυτόματη ενημέρωση ανοίγματος ή κλεισίματος των παραθύρων ανάλογα με τα επίπεδα εξωτερικής ρύπανσης
• η εγκατάσταση κεντρικού συστήματος διαχείρισης του κτιρίου (B.M.S.) για τη βέλτιστη απόδοση των συστημάτων αερισμού, κλιματισμού και θέρμανσης του κτιρίου
• η εγκατάσταση συστήματος ανάκτησης για τον κλιματισμό και θέρμανση του κτιρίου
• το σύστημα ελέγχου φωτισμού για την εξοικονόμηση ηλεκτρικής ενέργειας μέσω αντιστάθμισης του εσωτερικού φωτισμού  με τον εξωτερικό
• η τοποθέτηση αισθητηρίων παρουσίας

Είναι βασικό να θυμόμαστε ότι τα παραπάνω και πολλά άλλα, όπως τα φωτοβολταϊκά στο δώμα, οδηγούν σε εξοικονόμηση πόρωνάρα και χρημάτων, τα οποία μπορούν οι μισθώτριες εταιρείες, να επενδύσουν στο πιο σημαντικό τους asset,δηλαδή στους ανθρώπους τους.

Παράλληλα, ο κ. Νατάλης Πέτροβιτς αναφέρεται στους τρόπους με τους οποίους ο Πύργος του Πειραιά θα βελτιώσει το περιβάλλον των χρηστών του και των κατοίκων της πόλης. «Ήδη από τις πρώτες εργασίες καθαίρεσης της παλιάς όψης, οι εργαζόμενοι πέριξ του Πύργου  ανέμεναν με ανυπομονησία τη νέα όψη. Θεωρούσαν και θεωρούν, ότι με την αλλαγήκαι μόνον της όψης, “ανασαίνουν” και θα ζωντανέψει η περιοχή.  Στους γραφειακούς χώρους του Πύργου θα εργάζονται περίπου 1600-1800 άνθρωποι, δίχως να συνυπολογίζουμε τους επισκέπτες των καταστημάτων και του εστιατορίου. Οι εργαζόμενοι αυτοί θα απασχολούνται σε ένα περιβάλλον που θα τους προσφέρει αφενός όλες τις τεχνολογικές ευκολίες της εποχής μας και αφετέρου ένα υγιές περιβάλλον. Είναι άλλωστε γεγονός πως ο Πύργος, στοχεύει σε πιστοποίηση WELL, θα είναι δηλαδή ένα κτίριο όπου έχει πολύ σημαντικό ρόλο η υγεία και η ευεξία των εργαζομένων, μέσω διατάξεων και ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων.

Έχουμε απτό παράδειγμα στον Πειραιά, στις πρώην εγκαταστάσεις της καπνοβιομηχανίας Παπαστράτος, όπου η DIMAND με το όραμα να υλοποιήσει τον επανασχεδιασμό τους, ολοκλήρωσε ένα βιοκλιματικό έργο, για επαγγελματική, τουριστική, πολιτιστική και εμπορική χρήση, με χώρους προσβάσιμους στο κοινό, αποδεικνύοντας πως η ριζική ανακατασκευή των κτιρίων, επηρεάζει άμεσα την ευρύτερη περιοχή. Δημιουργούνται νέες εμπορικές δραστηριότητες με συνέπεια να ζωντανεύει μια περιοχή, που πριν και μετά το κλείσιμο των καταστημάτων ερήμωνε. Έμμεσα αυξάνεται και η ασφάλεια στην πόλη. Συνεπώς, όταν ο «κοιμισμένος γίγαντας ξυπνήσει», η περιοχή θα αναβαθμιστεί προς όφελος όχι μόνον των χρηστών του Πύργου, αλλά των δημοτών, των κατοίκων και των επισκεπτών της ευρύτερης περιοχής του Πειραιά».

Το νέο κόσμημα της Αθηναϊκής Ριβιέρας

Οι εργασίες στον επιβλητικό Πύργο του Πειραιά έχουν σχεδόν ολοκληρωθεί και το έργο αναμένεται να είναι έτοιμο να μας υποδεχθεί μέχρι το τέλος του 2023. Το ανακαινισμένο κτήριο των 34.600 τ.μ. και 22 ορόφων, υψώνεται 88 μέτρα πάνω από τη θάλασσα προσφέροντας πανοραμική θέα και θα φιλοξενήσει το πρώτο «πράσινο» concept λιανικής και f&b στην Ελλάδα και τους πιο σύγχρονους και πολυτελείς χώρους γραφείων.

Πλέον ο Πειραιάς αντί για ένα κτήριο υπό κατάρρευση ακριβώς στο κέντρο του, θα έχει ένα στολίδι βιώσιμου σχεδιασμού που θα βελτιώνει την αισθητική του παράλιου μετώπου –αλλά και όλης της πόληςχάρη στο ύψος του-, θα βελτιώνει το περιβάλλον των κατοίκων και των χρηστών του και θα αποτελεί πόλο έλξης επισκεπτών από όλο το λεκανοπέδιο. Επιτέλους, ο Πειραιάς θα έχει το αρχιτεκτονικό τοπόσημο που αξίζει στο μεγαλύτερο επιβατικό λιμάνι της Ευρώπης και μάλιστα με απόλυτα «πράσινη» φιλοσοφία.