Η μελέτη της διαΝΕΟσις για τα εγκαταλελειμμένα διατηρητέα κτίρια της Αθήνας

Αν θεωρήσουμε μία πόλη ως ένα μουσείο, τα κτίρια είναι τα εκθέματά της. Αυτά αφηγούνται την ιστορία της στην πάροδο των χρόνων και αποτελούν τα τεκμήρια της πολιτιστικής της κληρονομιάς, καθώς και της αρχιτεκτονικής και πολεοδομικής της ανάπτυξης. 

Περπατώντας στο κέντρο ή σε διάφορες συνοικίες της Αθήνας είναι δύσκολο να μην παρατηρήσει κάποιος τα αρκετά εγκαταλελειμμένα κτίρια που υπάρχουν τα οποία, παρά τη θλιβερή τους όψη, λαβωμένα από τον χρόνο, την οικονομική κρίση, την ανεπάρκεια της πολιτείας, την κοινωνική αδράνεια, αρνούμενα να παραδοθούν στη μοίρα τους, προσπαθούν να σταθούν όρθια, σαν μάρτυρες της ομορφιάς του παρελθόντος τους, της τέχνης, του πολιτισμού αλλά και των ιστοριών των ενοίκων τους (διασήμων και μη), που κρύβουν μέσα στα ετοιμόρροπα κουφάρια τους.

Σύμφωνα με μία ανεπίσημη καταγραφή και αυτοψία το 2014 μόνο στην περιοχή γύρω από την πλατεία Ομονοίας εντοπίστηκαν σε σύνολο 267 κτιρίων, 92 εγκαταλελειμμένα, ενώ ο αριθμός αυτών, στον δήμο Αθηναίων, ξεπερνά τα 1.600. 

Φυσικά, δεν είναι όλα αρχοντικά νεοκλασικά ή χαρακτηρισμένα διατηρητέα, ούτε είναι όλα έτοιμα να καταρρεύσουν, αλλά η αποκατάστασή/συντήρησή/επανάχρησή τους σίγουρα θα ομόρφαινε και θα αναβάθμιζε την γειτονιά, θα άλλαζε την εικόνα της πόλης και το αστικό περιβάλλον γενικότερα. Το εγχείρημα αυτό δεν είναι μία εύκολη ούτε μία απλή υπόθεση, ειδικά για κτίρια που ανήκουν αποκλειστικά σε ιδιώτες. Πολλοί παράγοντες, όπως τα υπέρογκα έξοδα που απαιτούνται, οι ισχύοντες κανονισμοί περί των διατηρητέων, οι γραφειοκρατικές εμπλοκές, οι συναρμοδιότητες των φορέων καθώς και η πολυϊδιοκτησία αρκετών εξ αυτών, δρουν ανασταλτικά.

Αποτέλεσμα αυτής της κατάστασης, εκτός του κινδύνου κατάρρευσης με ό,τι αυτό συνεπάγεται, είναι εγκαταλελειμμένα κτίρια να λεηλατούνται, να καταλαμβάνονται από συλλογικότητες, να καταλήγουν σκουπιδότοποι ή καταφύγια για άστεγους ή περιθωριακούς τύπους, να «γκετοποιούνται», ή να υποβαθμίζονται γειτονιές, να απαξιώνονται περιουσίες με τους ιδιοκτήτες να φορολογούνται για κάτι που αποτελεί μόνο βάρος γι’ αυτούς και κανένα έσοδο, να απομακρύνονται κάτοικοι από το κέντρο μια και αυτό παύει να είναι ελκυστικό, να παρακμάζει ο αρχιτεκτονικός πλούτος της πόλης.

Όμως, η ανάδειξη του προβλήματος αποτελεί το ένα μέρος της εξίσωσης και είναι σχεδόν άχρηστη αν δεν συνοδεύεται από συγκεκριμένες, βιώσιμες προτάσεις αντιμετώπισής του και αν δεν υποστηρίζεται από το κατάλληλο θεσμικό πλαίσιο. Κατά καιρούς έχουν γίνει διάφορες σχετικές προσπάθειες, με σύσταση επιτροπών, ή εκπόνηση μελετών, αλλά είναι κατακερματισμένες και μέχρι στιγμής το πρόβλημα παραμένει και εντείνεται. Πριν λίγα χρόνια τμήμα ιστορικού, διατηρητέου κτιρίου στην οδό Αιόλου (στο ύψος της πλατείας Αγ. Ειρήνης) κατέρρευσε, ένα άλλο στην οδό Σταδίου (πρώην οικία του Αλεξάνδρου Σούτσου) τυλίχθηκε στις φλόγες, ενώ την ίδια τύχη είχε ένα διατηρητέο στη συμβολή των οδών Ερμού και Πιττάκη.

ΔιαΝΕΟσις: Η μελέτη για τα εγκαταλελειμμένα διατηρητέα κτίρια της Αθήνας

Και στο σημείο αυτό, τη λύση-πρόταση έρχεται να δώσει το νέο κείμενο πολιτικής της μελετητικής εταιρείας διαΝΕΟσις, το οποίο υπογράφει ο Επίκουρος Καθηγητής του Τμήματος Μηχανικών Χωροταξίας, Πολεοδομίας & Περιφερειακής Ανάπτυξης της Πολυτεχνικής Σχολής του Πανεπιστημίου Θεσσαλίας και μέλος του Advisory Board της διαΝΕΟσις Νίκος Τριανταφυλλόπουλος, εστιασμένο στην πλήρη αξιοποίηση των διατηρητέων κτηρίων (αποκατάσταση και επανάχρηση).

Το κείμενο έχει ως βάση την ισχύουσα νομοθεσία και ακολουθεί τις συστάσεις των διεθνών οργανισμών για την αντιμετώπιση του προβλήματος, με βασική προϋπόθεση την αγαστή συνεργασία μεταξύ του δημοσίου και ιδιωτικού τομέα. Στο σημείο αυτό αξίζει να αναφερθούν ορισμένα σημεία της νομοθεσίας για την καλύτερη κατανόηση της προτεινόμενης λύσης. Και όπως αποδεικνύεται, για ακόμη μία φορά, νόμοι υπάρχουν αλλά η εφαρμογή τους είναι συνήθως το μείζον θέμα.

Το Σύνταγμα στο άρθρο 24 ορίζει ότι η διαφύλαξη της πολιτιστικής κληρονομιάς μίας χώρας αποτελεί υποχρέωση του κράτους, ενώ οι δύο σχετικοί νόμοι που αφορούν διατηρητέα και μνημεία (ν. 1337/1983 και 3028/2002 αντίστοιχα) ορίζουν τους ιδιοκτήτες των κτηρίων ως υπεύθυνους για τη συντήρησή τους. Επίσης, με το Προεδρικό Διάταγμα 15/28/04/1988 θεσμοθετήθηκαν θέματα που κρίθηκαν με την απόφαση της ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας, σύμφωνα με την οποία τα διατηρητέα κτίρια διαθέτουν στοιχεία που τα κατατάσσουν στα «δημόσια αγαθά» και το Δημόσιο έχει την υποχρέωση να καλύψει το σύνολο ή μέρος της σχετικής δαπάνης, όταν αυτή ξεπερνά ένα «εύλογο όριο». 

Επιπροσθέτως, η Ελλάδα έχει επικυρώσει με νόμο (2039/1992) την «Σύμβαση του Συμβουλίου της Ευρώπης για την Προστασία της Ευρωπαϊκής Αρχιτεκτονικής Κληρονομιάς», γνωστή ως «Σύμβαση της Γρανάδας», με την οποία προβλέπεται η υποχρέωση των συμβαλλόμενων κρατών-μελών, τόσο για διάθεση πιστώσεων για τον σκοπό αυτό, όσο και για παροχή ευνοϊκών φορολογικών μέτρων για τη διατήρηση της πολιτιστικής κληρονομιάς. Η σύμβαση αυτή, αν και υπογράφηκε, ουδέποτε εφαρμόστηκε.

Σύμφωνα με τα παραπάνω, ένα κτίριο χαρακτηρίζεται «δημόσιο αγαθό» για το καλό του συνόλου. Αλλά, αν και το Προεδρικό Διάταγμα στη λογική του είναι εξαιρετικό, αποδείχθηκε δύσκολο στην εφαρμογή του λόγω της τότε έλλειψης των κατάλληλων χρηματοοικονομικών εργαλείων υπολογισμού του δημόσιου οφέλους καθώς και της συνεισφοράς τόσο του ιδιώτη όσο και του κράτους στο συνολικό κόστος αποκατάστασης/συντήρησης. Εξυπακούεται ότι, όταν πρόκειται για κτίρια που ανήκουν αποκλειστικά στο κράτος, τέτοια θέματα αντιμετωπίζονται εύκολα.

Το «μοντέλο» που αναφέρεται στο κείμενο της πολιτικής, σε συνδυασμό με την εφαρμογή της Συνθήκης της Γρανάδας, διατηρεί και αξιοποιεί την φιλοσοφία του Προεδρικού Διατάγματος, εξειδικεύοντάς τη με έναν τρόπο που μπορεί να είναι αποτελεσματικός, μέσα σε ένα κατάλληλα διαμορφωμένο θεσμικό πλαίσιο.

Η κεντρική ιδέα είναι η αξιοποίηση και αποδοτική επανάχρηση του διατηρητέου, αφού προηγουμένως έχει χρηματοδοτηθεί η αποκατάστασή του. Τα έσοδα που θα προκύπτουν, μέσα στο εξ αρχής συμφωνηθέν χρονικό διάστημα, το οποίο θα πρέπει να εκτείνεται τουλάχιστον στον χρόνο που απαιτείται για την απόσβεση του συνολικού κόστους αποκατάστασης, θα επιστρέφονται σε ένα συγκεκριμένο ταμείο, ώστε αυτά να μπορούν να διατίθενται για νέες επενδύσεις με το ίδιο αντικείμενο. 

Πιο αναλυτικά, προτείνεται η δημιουργία ενός κρατικού Φορέα Διαχείρισης Προγράμματος Αποκατάστασης Διατηρητέων Κτιρίων, ο οποίος θα έχει την ευθύνη της καταγραφής των διατηρητέων, του σχεδιασμού και της υλοποίησης εθνικής στρατηγικής για την αποκατάσταση τους και σ' αυτόν θα πρέπει να αποταθεί αρχικά ο ιδιοκτήτης του ακινήτου, εκδηλώνοντας το ενδιαφέρον του.

Υπό την εποπτεία του ο Φορέας Διαχείρισης θα έχει ένα Ταμείο που θα παρέχει οικονομικές ενισχύσεις (χαμηλότοκα δάνεια και επιχορηγήσεις), σύμφωνα με την στρατηγική του Φορέα, με πόρους προερχόμενους από ΕΣΠΑ, ή το πακέτο «Junker» ή/και από το Πρόγραμμα Δημοσίων Επενδύσεων και μία Τεχνική Υπηρεσία που θα υποστηρίζει διοικητικά και τεχνικά την υλοποίηση των έργων, θα κάνει όλες τις απαιτούμενες ενέργειες για την έκδοση των σχετικών αδειών, θα παρακολουθεί το έργο και θα παρέχει συμβουλευτικές υπηρεσίες στους ιδιοκτήτες των κτηρίων.

Το Ταμείο, διαχειριστής του οποίου προτείνεται να είναι ένα χρηματοπιστωτικό ίδρυμα (Τράπεζα), με τη χρήση σύγχρονων χρηματοοικονομικών τεχνικών θα προσδιορίζει το ύψος της ενίσχυσης που θα πρέπει να δοθεί και θα εξασφαλίζει, σε σημαντικό βαθμό, την ανακύκλωση των πόρων, όπως ήδη αναφέρθηκε.

Το «μοντέλο» περιλαμβάνει και τον Φορέα Έργου, μία ιδιωτική εταιρεία που θα συμβάλλεται με τον ιδιοκτήτη και η οποία θα διαθέτει την κατάλληλη τεχνογνωσία και χρηματοοικονομική επάρκεια για να αναλάβει όχι μόνο το κατασκευαστικό τμήμα του έργου αλλά και την διαχείριση του ακινήτου (developer). 

Ο Φορέας Έργου θα υποβάλλει στον Φορέα Διαχείρισης τις μελέτες για έλεγχο και έγκριση και στο Ταμείο την αίτηση για δάνειο, καταθέτοντας ένα πλήρες χρηματοοικονομικό πλάνο (business plan), αναλαμβάνοντας δε την δέσμευση διαχείρισης του ακινήτου, προκειμένου να εξασφαλίζονται τα αναγκαία έσοδα.

Έτσι, ο ιδιοκτήτης που αδυνατεί να επωμιστεί μόνος του το κόστος των απαιτούμενων εργασιών για το ακίνητό του, παραχωρεί το ακίνητο στον Φορέα Έργου να το ανακατασκευάσει και να το εκμεταλλευτεί για το συμφωνηθέν διάστημα, εξασφαλίζοντας, ότι όταν αυτό το διάστημα παρέλθει, θα παραλάβει το ακίνητο ακέραιο και πλήρως ανακαινισμένο, προς χρήση ή εκμετάλλευση. Ενώ, η άλλη περίπτωση θα ήταν να το είχε αφήσει να καταρρεύσει, στερώντας, ταυτόχρονα, από την πόλη ένα κτήριο με ιστορική ή αρχιτεκτονική αξία.

Αυτά τα μοντέλα προτείνονται από την Europa Nostra της Ευρωπαϊκής Τράπεζας Επενδύσεων, το Συμβούλιο της Ευρώπης και την Παγκόσμια Τράπεζα.

«Μαγικές λύσεις» δεν υπάρχουν και αυτά τα θέματα δεν μπορούν να λυθούν από την μία μέρα στην άλλη. Είναι όμως επιτακτική ανάγκη να δοθεί το ... «φιλί της ζωής» και μία δεύτερη ευκαιρία σε όλα αυτά τα κτίρια που στόλιζαν κάποτε την πόλη και αποτελούν μέρος της πολιτιστικής μας κληρονομιάς. 

Μελέτες σαν αυτή της διαΝΟΕσις πρέπει να λαμβάνονται σοβαρά υπόψη από την πολιτεία και τους αρμόδιους φορείς, γιατί προτείνονται ρεαλιστικές, βιώσιμες λύσεις που μπορούν να φέρουν ένα πολύ θετικό αποτέλεσμα. Και σήμερα, οι συνθήκες και οι συγκυρίες για την εφαρμογή πολιτικών για το προβληματικό κτηριακό απόθεμα είναι οι πλέον κατάλληλες.