Real estate στα νότια προάστια: Τι θα γίνει την επόμενη μέρα

Λίγες ημέρες πριν στην ιστοσελίδα Spitogatos υπήρχαν μόλις 7 ακίνητα προς πώληση στην περιοχή Λαιμός της Βουλιαγμένης. Το πιο φθηνό, 70τ.μ., έκανε κάτι περισσότερο από 300.000 ευρώ και το πιο ακριβό μερικά εκατομμύρια. Αλλά ο Λαιμός είναι η πιο ακριβή περιοχή των νοτίων προαστίων, όπως λέει ο Λευτέρης Ποταμιάνος, πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών Αττικής, με έτος ίδρυσης το 1920 και 3.000 εγγεγραμμένα μέλη.

«Παλαιότερα, οι τιμές κατοικιών των βορείων και των νοτίων προαστίων κινούνταν παράλληλα, τώρα είναι σαφές ότι τα νότια είναι αυτά που κερδίζουν έδαφος, κυρίως λόγω του θαλάσσιου κομματιού που τους δίνουν έναν χαρακτήρα, καθώς και τα έργα που βρίσκονται σε εξέλιξη, στρέφοντας και το ενδιαφέρον των ξένων προς αυτά», λέει ο Λ. Ποταμιάνος. Η ανοδική τάση στις τιμές των ακινήτων, η οποία άρχισε να καταγράφεται το 2017, συνεχίζεται και θα εξακολουθήσει να συνεχίζεται, σύμφωνα με την εκτίμηση του μεσίτη, με τις τιμές από τότε έως σήμερα στα νότια να έχουν αυξηθεί μεσοσταθμικά κατά 40% με 50%.

«Οι πιο ακριβές περιοχές είναι η Βουλιαγμένη, ειδικά ο Λαιμός, όπου η αξία των σπιτιών φτάνει στις 12.000 ευρώ/τ.μ. και ακολουθούν η Γλυφάδα, με περίπου 10.000 ευρώ/τ.μ. και η Βούλα, λίγο πιο χαμηλά. Αντίστοιχα, τις πιο χαμηλές τιμές στα νότια τις βρίσκουμε στο Παλαιό Φάληρο πάνω από την Αμφιθέα, σε Ελληνικό και Γλυφάδα πάνω από τη Βουλιαγμένης. Γενικά, οι τιμές πάνω από τη Βουλιαγμένης είναι αρκετά πιο χαμηλές σε όλο το μέτωπο, συγκριτικά με τις περιοχές προς τα κάτω, προς την παραλία», σύμφωνα με τον Λ. Ποταμιάνο. Κι επίσης, τα παλαιότερα ακίνητα, 20ετίας και πάνω, πωλούνται έως και 30% με 40% φθηνότερα σε σχέση με τα νεόδμητα. Έτσι, αν ένα νεόδμητο στη Γλυφάδα πωλείται προς 10.000 ευρώ/τ.μ., ένα σπίτι 20ετίας θα κινηθεί γύρω στις 6.500 ευρώ/τ.μ.

Νότια Προάστια: παράγοντες που επηρεάζουν την άνοδο των τιμών

Για τους Έλληνες οι τιμές είναι υψηλές, σε σχέση με τα εισοδήματά τους, όμως στην κτηματαγορά έχει εμφανιστεί ένας καινούργιος παράγοντας, ο οποίος δεν υπήρχε τα προηγούμενα χρόνια, οι ξένοι αγοραστές, κυρίως Ισραηλινοί, Λιβανέζοι και Κινέζοι. Αυτός είναι ο ένας από τους τρεις παράγοντες που ωθούν τις τιμές προς την άνοδο, λέει ο Λ. Ποταμιάνος. Οι άλλοι δύο είναι η έλλειψη διαθέσιμων ακινήτων προς πώληση, καθώς η ζήτηση είναι μεγαλύτερη από την προσφορά, καθώς και το ότι οι τιμές, σε κάποιες περιοχές, ακόμα και τώρα είναι ανταγωνιστικές συγκριτικά με άλλες ευρωπαϊκές πόλεις. «Στο Παλαιό Φάληρο βρίσκει κανείς σπίτι με 3.500 ευρώ/τ.μ., όχι όμως και σε κάποια αντίστοιχη περιοχή του Παρισιού ή του Βερολίνου». Να σημειωθεί ότι η Golden Visa, με την οποία κάποιος «επενδυτής» μπορεί να πάρει άδεια παραμονής στη χώρα μας, αγοράζοντας ακίνητα από 250.000 ευρώ και πάνω, πρόκειται να διπλασιαστεί στις 500.000 ευρώ. Αυτό επρόκειτο να γίνει στις 31/4, ωστόσο δόθηκε παράταση έως τις 31/7 και ενδέχεται να δοθεί και νέα παράταση.

Αγορά ακινήτων στα νότια προάστια: Πόσο πιθανή είναι μια «φούσκα»

Κατά τον Λ. Ποταμιάνο, δεν είναι, κι αυτό γιατί δεν υπάρχει μεγάλος δανεισμός – το 80% των αγοραπωλησιών γίνεται με μετρητά και μόλις το 20% με δανεισμό. Αν, όμως, υπάρξει διοχέτευση στην αγορά ακινήτων που είναι δεσμευμένα από funds, «ίσως να υπάρξει κάποια διόρθωση. Δεν γνωρίζουμε ακριβώς πόσα είναι αυτά τα ακίνητα. Τα funds έχουν κάνει λόγο για 300.000, εκ των οποίων τα μισά αναμένουν ότι θα ρυθμιστούν και τα άλλα θα βγουν σε πλειστηριασμό». Κι όλα αυτά την ώρα που έχει αυξηθεί και το κόστος κατασκευής. «Ενώ ήταν γύρω στις 1.200 ευρώ/τ.μ. μέχρι το 2021, από την ενεργειακή κρίση κι έπειτα έχει ανέβει τουλάχιστον στις 1.700 ευρώ/τ.μ.».

Τα πανάκριβα ενοίκια στα νότια

Μια απλοϊκή σκέψη που μου έρχεται στο μυαλό: φίλος έχει σπίτι στον Άλιμο, τρία λεπτά με τα πόδια από το μετρό, στον πέμπτο όροφο πολυκατοικίας που κατασκευάστηκε το 1998. Ο φίλος αυτός δεν σκοπεύει να πουλήσει ποτέ το σπίτι του (δεν έχει κι άλλο), πιθανώς δεν έχει καμία σημασία για εκείνον εάν κοστολογείται 50.000 ή 500.000 ευρώ. Έχει όμως δύο παιδιά, 23 και 26 ετών, που αμείβονται με 650 και 800 ευρώ, αντίστοιχα, και που κάποια στιγμή θα θελήσουν να νοικιάσουν ένα σπίτι. Πού θα το βρουν; 

Ο Λευτέρης Ποταμιάνος λέει πως εδώ και τρία χρόνια προειδοποιούσε γι’ αυτό που ζούμε σήμερα, για τα πολύ υψηλά ενοίκια και τονίζει ότι εάν δεν υπάρξουν παρεμβάσεις, το πρόβλημα θα μεγαλώσει κι άλλο. Τι είδους παρεμβάσεις; «Αρκετά θα μπορούσαν να γίνουν, όπως η στήριξη του εισοδήματος, αλλά και το να δούμε την έννοια της κοινωνικής κατοικίας, από τα κτίρια του δημοσίου. Ξέρετε πόσα κτίρια του δημοσίου παραμένουν ανεκμετάλλευτα; Σε κάθε περίπτωση, πάντως, δεν θα πρέπει να υπάρξει παρέμβαση κατά των ιδιοκτητών, η οποία θα μπορούσε να δημιουργήσει άλλα προβλήματα, όπως φοροδιαφυγή».

Πρόσφατα η διαΝΕΟσις δημοσίευσε μια έρευνα σχετικά με τη στεγαστική πολιτική στην Ελλάδα. Όπως λέει στην ATHENS VOICE ο Ηλίας Νικολαΐδης, «εκείνο που φαίνεται καθαρά είναι ότι το κόστος στέγασης στην Ελλάδα, αναλογικά με το εισόδημα, είναι σε υψηλά επίπεδα, το πιο υψηλό στην Ευρωπαϊκή Ένωση: 34% του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών για το 2022 σύμφωνα με τη Eurostat. Αξίζει να δούμε μερικά ακόμα χαρακτηριστικά, που βοηθούν κάποιον να καταλάβει πού ακριβώς υπάρχει πρόβλημα. Στις πόλεις, περίπου 1 στα 3 νοικοκυριά πλήρωναν το 2021 περισσότερο από 40% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για στέγαση - επίσης το πιο μεγάλο ποσοστό στην Ε.Ε. Τα πιο φτωχά νοικοκυριά φαίνεται να έχουν μεγαλύτερο πρόβλημα: σύμφωνα με τον ΟΟΣΑ, το φτωχότερο 20% των ελληνικών νοικοκυριών χωρίς ιδιόκτητη κατοικία πληρώνει 43% (διάμεση τιμή) του εισοδήματός του στο ενοίκιο».

Ανόδος τιμών στα νότια προάστια: Πώς φτάσαμε ως εδώ και τι μπορεί να γίνει;

Σύμφωνα με τον Η. Νικολαΐδη, «είναι μια πολύ σύνθετη και δύσκολη δουλειά να εκτιμήσει κάποιος ακριβώς τις αιτίες και το σε ποιο βαθμό η καθεμία από αυτές “οδηγεί” το πρόβλημα. Η μεγάλη μείωση των εισοδημάτων με την κρίση της προηγούμενης δεκαετίας, η εισαγόμενη ζήτηση για ακίνητα λόγω και του αυξανόμενου τουρισμού, οι νέες επιλογές αξιοποίησης των ακινήτων μέσω πλατφορμών, το πρόσφατο κύμα πληθωρισμού, καθώς και η σχεδόν πλήρης εξαφάνιση οποιασδήποτε μαζικής κρατικής πολιτικής στήριξης της πρόσβασης σε οικονομικά προσιτή στέγη από το 2012 και μέχρι πριν λίγους μήνες - όλοι αυτοί είναι παράγοντες που πιθανόν να έπαιξαν ρόλο».

Ποιες είναι οι καλές πρακτικές σε άλλες χώρες, σε ό,τι αφορά τη στεγαστική πολιτική, που θα μπορούσαμε να «αντιγράψουμε», ώστε να ανακουφίσουμε κάπως το πρόβλημα; «Πολλές χώρες κάνουν πολλά διαφορετικά πράγματα για την ενίσχυση της πρόσβασης των νοικοκυριών στη στέγη. Μία στις 5 κατοικίες στην Αυστρία είναι ενοικιαζόμενες κοινωνικές κατοικίες, ενώ το 80% των νοικοκυριών δικαιούνται πρόσβαση σε αυτή την “παράλληλη” αγορά ενοικίου. Στη Γαλλία, περίπου 0,45% των μισθών σε σχετικά μεγάλες επιχειρήσεις χρηματοδοτούν μια σειρά παρεμβάσεων - ενοικιαζόμενες κοινωνικές κατοικίες, σημαντικά επιδόματα ενοικίου που τα δικαιούνται περίπου οι μισοί ενοικιαστές κλπ. Και πράγματι φαίνεται όλα αυτά να αποδίδουν: τα νοικοκυριά πληρώνουν πολύ λιγότερο για στέγαση σε αυτές τις χώρες.

Όμως τα παραπάνω παραδείγματα αφορούν χώρες με στεγαστική πολιτική δεκαετιών, αν όχι αιώνων, και με πολύ διαφορετικές οικονομίες αλλά και αγορές ακινήτων - για παράδειγμα πολύ λιγότεροι μένουν στο ιδιόκτητο σπίτι τους εκεί. Είναι απίθανο να αντιγράψει κάποιος τις παρεμβάσεις αυτές και να τις φέρει γρήγορα και αποτελεσματικά στα μέτρα της Ελλάδας. Είναι, όμως, θετικό που πλέον το θέμα μπαίνει στον τοπικό δημόσιο διάλογο και αναγνωρίζεται η ανάγκη. Είναι σημαντικό το κράτος να αποκτήσει (ξανά και καλύτερα από ό,τι στο παρελθόν) την ικανότητα να σχεδιάζει τέτοια προγράμματα, ώστε, π.χ., να καταφέρει να αναβαθμίσει και να αξιοποιήσει τα πολλά κενά κτίρια. Είναι δύσκολη η άσκηση που πρέπει να λυθεί: υπάρχει από τη μία πλευρά το οξύ πρόβλημα, αλλά και από την άλλη η κλιματική αλλαγή (που επηρεάζει τόσο τη ζητούμενη ενεργειακή απόδοση των κτιρίων, όσο και το πόσες νέες κατοικίες μπορούν να “αντέξουν” πολλές περιοχές της χώρας), αλλά και η αγορά των ακινήτων που αναπτύσσεται και συνεισφέρει στην οικονομία της χώρας».