Ο νέος «χρυσός κανόνας» της Ακρόπολης

Η ιστορία με τα ξενοδοχεία στην Αθήνα που κρύβουν την Ακρόπολη δεν είναι τωρινή. Η νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) για τα επιτρεπόμενα ύψη είναι πλούσια και απλώνεται σε χρονικό πλαίσιο αρκετών ετών. Το θέμα, όμως, πήρε μεγάλη διάσταση το 2020, όταν η Ελληνική Εταιρεία Περιβάλλοντος και Πολιτισμού είχε αναδείξει το θέμα, έχοντας προσφύγει στο ΣτΕ κατά της ανέγερσης 9ώροφου ξενοδοχείου στην περιοχή Μακρυγιάννη – και συγκεκριμένα επί της οδού Μισαραλιώτου (απόφαση υπ’ αριθμ. 2103/2019). Με τον δικαστικό της αγώνα πέτυχε να κατοχυρωθούν τα 21 μέτρα ως ανώτατο όριο ύψους των νέων κτιρίων που ανεγείρονται στην περιοχή Μακρυγιάννη.

Πριν από αυτό, όμως, υπήρχε η προσφυγή για το ξενοδοχείο στη Φαλήρου, το οποίο συνεχίζει να λειτουργεί κανονικά, με ύψος που επιτρέπει στους επισκέπτες να έχουν «πιάτο» την Ακρόπολη αλλά κρύβει το μνημείο από τους κατοίκους της περιοχής.

Η ιστορία με το συγκεκριμένο ξενοδοχείο είχε ξεπεράσει και τα ελληνικά σύνορα, με διεθνή ΜΜΕ να στρέφουν την προσοχή τους στη μάχη των κατοίκων για μια βιώσιμη τουριστική ανάπτυξη στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας, η οποία θα βρίσκεται σε αρμονία - ισορροπία με τον θεσμό της μόνιμης κατοικίας.

Το αίτημα των κατοίκων, απλό: «Ναι» σε νέα πολυτελή και «πράσινα» ξενοδοχεία γύρω από την Ακρόπολη για τα εκατομμύρια των τουριστών που συρρέουν –όλον τον χρόνο πλέον– στην Αθήνα, εφόσον η μελέτη φέρουσας ικανότητας τουριστικών χρήσεων (που πρέπει να εκπονηθεί άμεσα) το επιτρέπει, «όχι» όμως με ύψος που κρύβει το πολιτιστικό σύμβολο της πρωτεύουσας και με συντελεστές δόμησης, οι οποίοι ξεπερνούν τον μέσο συντελεστή της εκάστοτε περιοχής και έχουν ως αποτέλεσμα τη δημιουργία κτιρίων εντελώς αποκομμένων και «ξένων» ως προς το υφιστάμενο οικιστικό σύνολο.

Το ξενοδοχείο επί της οδού Φαλήρου έχει «πιάτο» την Ακρόπολη, ωστόσο έχει ξεπεράσει κατά πολύ σε ύψος τα όσα προβλέπονται στους συντελεστές δόμησης για το ιστορικό κέντρο της πόλης. Οι ιδιοκτήτες εκμεταλλεύτηκαν τις ευνοϊκές διατάξεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) που επιτρέπει μεγάλα ύψη έως και 33 μέτρα. Στον ίδιο νόμο, μάλιστα, προβλέπεται και «bonus δόμησης», εφόσον στην ταράτσα κατασκευαστεί πράσινο δώμα (green roof).

Σημειώνεται ότι ο ΝΟΚ, βάσει των αποφάσεων του ΣτΕ δεν ισχύει τόσο στην περιοχή Μακρυγιάννη όσο και στις άλλες περιοχές του ιστορικού κέντρου της πόλης, εφόσον προϋπάρχουν «βασιλικά» και προεδρικά διατάγματα που προβλέπουν χαμηλότερα ύψη. Η οικοδομική άδεια βγήκε το 2017 και αναθεωρήθηκε το 2019, ωστόσο οι προσφυγές των κατοίκων έβαλαν στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος το κατακερματισμένο θεσμικό πλαίσιο της δόμησης πέριξ της Ακρόπολης.

Με απόφαση ΚΑΣ κάθε οικοδομική άδεια στο εμπορικό τρίγωνο της Αθήνας

Πλέον, μια νέα απόφαση του ΣτΕ (αρ. 2460/22) έρχεται να διευρύνει το νομικό πλαίσιο προστασίας της κατοικίας, βάζοντας ωστόσο –για πρώτη φορά– στην εξίσωση και τη μεταβλητή της «εύρυθμης λειτουργίας του οικισμού» μέσα στον οποίο υπάρχει σχέδιο για ανάπτυξη τουριστικής μονάδας. Η απόφαση αφορά στο κτίριο στη συμβολή της οδού Καρόρη με την Αιόλου, το οποίο ήταν πρώην γραφεία και θα γινόταν ξενοδοχείο. Ωστόσο, το σχέδιο αυτό «πάγωσε» μετά τη δικαίωση των κατοίκων που προσέφυγαν στο ΣτΕ. Η νέα εξέλιξη εισάγει νέα δεδομένα στον τρόπο δόμησης όχι μόνο στην περιοχή πέριξ της Ακρόπολης (σ.σ. κάτι που ήδη είχε γίνει με παλαιότερες αποφάσεις) αλλά και εντός του εμπορικού τριγώνου της Αθήνας.

Ειδικότερα, κάθε οικοδομική άδεια εντός του εμπορικού τριγώνου πρέπει να έχει θετική γνωμοδότηση του ΚΑΣ, μαζί με τη σχετική απόφαση του υπουργού Πολιτισμού – όπως ακριβώς συνέβη το 2020 για το σχεδιαζόμενο ξενοδοχείο στην περιοχή Μακρυγιάννη. «Στους ενεργούς οικισμούς που αποτελούν αρχαιολογικούς χώρους απαγορεύονται επεμβάσεις ή χρήσεις οι οποίες είναι δυνατόν να επιφέρουν αμέσως ή εμμέσως καταστροφή, βλάβη ή αλλοίωση του χαρακτήρα και του πολεοδομικού ιστού» αναφέρει χαρακτηριστικά η απόφαση του ΣΤΕ. Αυτό σημαίνει ότι το Υπουργείο Πολιτισμού πρέπει να αξιολογεί κάθε φορά την άδεια με γνώμονα αυτήν τη βασική αρχή, «χωρίς να δεσμεύεται από τους όρους δόμησης και τις χρήσεις που καθορίζονται από γενικές ή ειδικές διατάξεις». Στην ίδια απόφαση του ΣτΕ ξεκαθαρίζεται ότι πρέπει να υπάρχει έλεγχος και στα περί «λειτουργίας εμπορικών επιχειρήσεων, όπως οι τουριστικές επιχειρήσεις πλησίον αρχαίων μνημείων ή αρχαιολογικών χώρων Παγκόσμιας Πολιτιστικής Κληρονομιάς όπως η Ακρόπολη». Επιπλέον, στην ίδια γνωμοδότηση του ΣτΕ υπάρχει επισήμανση και για το «bonus» του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού. Ειδικότερα, γίνεται λόγος σε «αυθαιρέτως δημιουργηθείσα και εκ των υστέρων τακτοποιηθείσα ανώτατη στάθμη του κτιρίου, η οποία ξεπερνά ήδη κατά πολύ το σήμερα ισχύον ανώτατο ύψος των οικοδομών στην περιοχή».

Και οι τρεις περιπτώσεις, πάντως, έρχονται να αναδείξουν την ανάγκη για ένα ξεκάθαρο πολεοδομικό καθεστώς με συγκεκριμένους κανόνες όσον αφορά στη δόμηση και στις χρήσεις γης, προκειμένου και να μην υποβαθμίζεται το μνημείο της Ακρόπολης, ο περιβάλλων χώρος της και η ζωή των μόνιμων κατοίκων της περιοχής.

Νέα ξενοδοχεία στην Αθήνα αλλά με κανόνες

Η Ειρήνη Φρεζάδου, αρχιτέκτων πολεοδόμος με ειδίκευση στον αστικό σχεδιασμό από την Ελβετία, μίλησε στην Athens Voice για τα νέα δεδομένα που δημιουργεί η τελευταία απόφαση του ΣτΕ στη μακροχρόνια προσπάθεια να μπουν (επιτέλους) νέοι κανόνες κατασκευής και πολεοδομικού σχεδιασμού στο ιστορικό κέντρο.

Όπως εξηγεί, «είναι πολύ σημαντική για το ιστορικό κέντρο της Αθήνας, καθώς έρχεται να προσθέσει δύο καινούργια στοιχεία στον αγώνα των κατοίκων για μια βιώσιμη τουριστική ανάπτυξη που θα σέβεται την ποιότητα ζωής:

1. Αρχικά βάζει το θέμα των χρήσεων γης και καλεί τις αρμόδιες υπηρεσίες του Υπουργείου Πολιτισμού να προχωρούν από εδώ και στο εξής σε αξιολόγηση της τουριστικής χρήσης του ακινήτου που πρόκειται να από κτίριο γραφείων σε ξενοδοχείο στην περιοχή πέριξ της Ακρόπολης.
2. Δεύτερον, θέτει για πρώτη φορά το θέμα της υποχρεωτικής γνωμοδότησης –μέσω ΚΑΣ– ανάλογων περιπτώσεων και εκτός αρχαιολογικών χώρων, οι οποίοι εντάσσονται στο λεγόμενο εμπορικό τρίγωνο της Αθήνας»

«Απώτερος στόχος δεν είναι μόνο η προστασία του μνημείου αλλά να προστατεύεται και η απρόσκοπτη λειτουργία του οικισμού πέριξ του μνημείου – κάτι που αναφέρεται ρητά και στον αντίστοιχο αρχαιολογικό νόμο» συνεχίζει.

Η συγκεκριμένη απόφαση του ΣτΕ έρχεται να βάλει φρένο στην «άκρατη ξενοδοχοποίηση στο κέντρο της Αθήνας», όπως χαρακτηριστικά αναφέρει, φέρνοντας εκ νέου σε πρώτο πλάνο το διαχρονικό πρόβλημα της απουσίας ενός ξεκάθαρου θεσμικού πλαισίου αναφορικά με τις οικοδομικές άδειες (ύψος κτιρίων, συντελεστές δόμησης). Πρακτικά, το ΣτΕ ζητά από τις αρμόδιες αρχές να υπάρχει αξιολόγηση της δυνατότητας υποδοχής νέων τουριστικών χρήσεων στις περιοχές που εντάσσονται διοικητικά στο εμπορικό τρίγωνο της Αθήνας.

Ο κομβικός ρόλος του Δήμου Αθηναίων

Αναφορικά με τα επόμενα βήματα, η Ειρήνη Φρεζάδου ξεκαθαρίζει ότι «ο Δήμος Αθηναίων πρέπει να ξεκινήσει άμεσα τη διαδικασία για να εκπονηθεί μελέτη φέρουσας ικανότητας τουριστικών χρήσεων γύρω από τον Βράχο της Ακρόπολης με διεθνή standards». Σύμφωνα με την ίδια, σε αυτήν τη μελέτη –εκτός από τα αξιόπιστα στατιστικά στοιχεία– πρέπει να λαμβάνεται υπόψιν και το τι έχει ήδη γίνει σε ιστορικές πόλεις της Ευρώπης, οι οποίες έλαβαν μέτρα για μια ομαλή και βιώσιμη τουριστική ανάπτυξη που δεν οδηγεί στην εκδίωξη των μόνιμων κατοίκων από το κέντρο.

Δίνοντας ιδιαίτερη έμφαση στα αξιόπιστα στατιστικά στοιχεία, αναφέρει ως αρνητικό παράδειγμα το ξενοδοχείο στην οδό Φαλήρου «που έχει διπλασιάσει παρανόμως το ξενοδοχειακό δυναμικό, φθάνοντας τις 200 κλίνες».

Μέχρι όμως να ολοκληρωθεί αυτή η μελέτη, υπάρχει ο αρχαιολογικός νόμος (3022/2002), ο οποίος αναφέρει με σαφήνεια ότι ο/η εκάστοτε υπουργός Πολιτισμού οφείλει να προστατέψει το μνημείο και την απρόσκοπτη λειτουργία του οικισμού πέριξ του μνημείου. Επίσης, δεν υπάρχει ξεκάθαρο θεσμικό πλαίσιο προστασίας από το Υπουργείο Περιβάλλοντος όσον αφορά στους όρους δόμησης.

«Το ζητούμενο είναι η ισορροπία. Εμείς δεν λέμε “όχι” στα ξενοδοχεία. Με βάση τα στοιχεία που έχουμε στα χέρια μας ως “Ελληνική Εταιρεία Περιβάλλοντος και Πολιτισμού”, είναι γεγονός ότι ο υπερτουρισμός έχει δημιουργήσει προβλήματα στις περιοχές γύρω από τον Βράχο της Ακρόπολης. Γι’ αυτό και πρέπει να βρεθεί μια ουσιαστική και πάνω απ’ όλα βιώσιμη λύση. Και αυτή η λύση περνά μέσα από την αποσαφήνιση του θεσμικού πλαισίου» ξεκαθαρίζει.

Παράλληλα, υπογραμμίζει ότι η εξέλιξη αυτή βοηθά και τον επενδυτή, ο οποίος θα γνωρίζει τι ακριβώς ισχύει «χωρίς “παραθυράκια” και αντικρουόμενους νόμους» και θα μπορεί να επενδύσει χωρίς το έργο να μείνει στη μέση. «Υπάρχει μεγάλη ανασφάλεια δικαιού. Ο επενδυτής βγάζει την άδεια με 35 μέτρα ύψος και μετά έρχεται το κράτος και του ανακοινώνει “έκανα λάθος”. Και αυτοί έχουν δίκιο» τονίζει.

Υπερτουρισμός στο κέντρο της Αθήνας - Το παράδειγμα ιστορικών πόλεων του εξωτερικού

«Αυτήν τη στιγμή έχει πειραχτεί η ισορροπία των τουριστικών χρήσεων εις βάρος της χρήσης της κατοικίας και των στηρικτικών χρήσεων της κατοικίας. Δυστυχώς η κατοικία είναι “υπό διωγμόν”. Ειδικά στη Μακρυγιάννη, το πρόβλημα γίνεται ακόμη μεγαλύτερο, όπου χτίζονται θηριώδη ξενοδοχεία, από τη στιγμή που δεν έχουν εκδοθεί οι νέες εγκύκλιοι από το Υπουργείο Περιβάλλοντος με τα καινούργια δεδομένα» συνεχίζει.

«Το φαινόμενο του υπερτουρισμού δεν είναι ζήτημα που απασχολεί αποκλειστικά την Αθήνα. Η Βαρκελώνη, το Άμστερνταμ, η Βενετία (σ.σ. τοποθέτηση τουρνικέ για τους τουρίστες) έχουν ήδη λάβει σοβαρά μέτρα για να προστατέψουν την κατοικία. Δεν έχει κανένα νόημα, ούτε καν για τους τουρίστες, να έρχονται σε μια… Disneyland, όπου θα υπάρχουν μόνο ξενοδοχεία, Airbnb, εστιατόρια και μπαρ. Γι’ αυτό, εξάλλου, στο εξωτερικό ιστορικές πόλεις έλαβαν τα μέτρα τους με γνώμονα την ομαλή συνύπαρξη των μόνιμων κατοίκων με την ανάπτυξη για την υποδοχή και φιλοξενία τουριστών» σημειώνει ακόμη.

Τι πρέπει να γίνει με τα νέα κτίρια στην Αθήνα - Τα μέτρα για τα ξενοδοχεία

Όπως αναφέρει, «το Υπουργείο Περιβάλλοντος πρέπει να εκδώσει τις ήπιους χρήσεις γης και ήπιους όρους δόμησης για την περιοχή γύρω από το ιστορικό κέντρο. Δεν μπορεί 300 μέτρα από τον Ιερό Βράχο να δίνονται οικοδομικές άδειες για κτίρια που κρύβουν το μνημείο» ή είναι εντελώς “ξένα” ως προς τα υπόλοιπα κτίσματα.

Επιπλέον, θέτει και το διαχρονικό θέμα: «Κάτι που πρέπει να γίνει άμεσα, καθυστερεί και οδηγεί σε έναν κοινωνικό διχασμό. Αντί να γίνεται το αυτονόητο, δηλαδή:

1. Το Υπουργείο Περιβάλλοντος να έχει εκδώσει μια σαφή εγκύκλιο με το τι ύψος, τι συντελεστή δόμησης, τι χρήσεις γης και
2. το Υπουργείο Πολιτισμού να προστατεύει το μνημείο και
3. ο Δήμος Αθηναίων να εκδίδει νόμιμες άδειες.

»Ο πολίτης αναγκάζεται να προσφύγει στη Δικαιοσύνη για να βρει το δίκιο του».

Φέρνει, μάλιστα, ως παράδειγμα τις περιπτώσεις περιοχών όπου όταν υπάρχουν ειδικά διατάγματα δεν μπορεί να εφαρμόζεται ο Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός (ΓΟΚ) και ο μετέπειτα ΝΟΚ, ώστε «να μη φθάνουμε σε καταστάσεις όπου δίνονται συντελεστές δόμησης πάνω από τον μέσο συντελεστή 2,4, να χτίζονται ξενοδοχεία με συντελεστή 3,6».

«Όλες οι άδειες που εκδίδονται με βάση τον ΓΟΚ και τον ΝΟΚ, αγνοώντας τα ειδικά διατάγματα, είναι παράνομες» ξεκαθαρίζει, υπογραμμίζοντας με νόημα: «Ένας ενημερωμένος πολίτης που έχει την οικονομική δυνατότητα μπορεί να προσφύγει. Γιατί όμως να συμβαίνει αυτό για να προστατευτεί το αυτονόητο –ένα καλό και λειτουργικά σωστό οικιστικό περιβάλλον– αντί η διοίκηση να το κάνει πράξη ως όφειλε με βάση το Σύνταγμα και τους νόμους» σημειώνει ακόμη.

Τι μέλλει γενέσθαι με το ξενοδοχείο στη Φαλήρου

Κλείνοντας η κα Φρεζάδου αναφέρεται στην περίπτωση με το ξενοδοχείο στη Φαλήρου, το οποίο πρέπει να «κοντύνει» αρκετά μέτρα μετά τη δικαίωση των κατοίκων που προσέφυγαν στο ΣτΕ. Μετά από αυτοψία που πραγματοποίησε κλιμάκιο του Δήμου Αθηναίων έχουν κριθεί αυθαίρετα και κατεδαφιστέα το δώμα, ο 10ος, ο 9ος και ο 8ος όροφος, καθώς και ο μισός 7ος.

Αφού διευκρινίζει ότι «για το ξενοδοχείο στη Φαλήρου έχουν προσφύγει οι ιδιοκτήτες του όμορου ακινήτου και έχουν δικαιωθεί πολλαπλώς», εξηγεί:

«Από την Επιτροπή Συμμόρφωσης του ΣτΕ βγήκε η απόφαση τον περασμένο Νοέμβριο που καλεί τη διοίκηση του ξενοδοχείου να κατεδαφίσει 3,5 ορόφους – πάνω από τα 24 μέτρα όμως».

«Έγινε ένας συμβιβασμός να μην πάει στα 21 αλλά στα 24 μέτρα, που είναι το ύψος των διπλανών κτιρίων. Και αυτό επειδή η οικονομική άδεια είχε δοθεί πριν από την έκδοση του Προεδρικού Διατάγματος και το κτίριο έχει ήδη κατασκευαστεί» γνωστοποιεί.

Και καταλήγει: «Έχει δοθεί διορία στον Δήμο Αθηναίων να βγάλει την απόφαση για την κατεδάφιση μέχρι τις 14 Φεβρουαρίου. Ο ιδιοκτήτης, όμως, έχει δικαίωμα για άλλη μια προσφυγή στο Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕΣΥΠΟΘΑ) του Υπουργείου Περιβάλλοντος, προκειμένου να κερδίσει και άλλο χρόνο», την ώρα που η συγκεκριμένη ξενοδοχειακή μονάδα λειτουργεί κανονικά.

Υπενθυμίζεται ότι τον Δεκέμβριο ανακοινώθηκε πως επιβλήθηκαν πρόστιμα στη διοίκηση του ξενοδοχείου που κρύβει την Ακρόπολη μέχρι να κατεδαφιστούν οι αυθαίρετοι όροφοι. Σε περίπτωση, μάλιστα, που δεν υπάρξει συμμόρφωση με την απόφαση του ΣτΕ, οι ιδιοκτήτες πρέπει να καταβάλλουν ετήσιο πρόστιμο, ύψους 2,3 εκατ. ευρώ για τη διατήρηση των 3,5 ορόφων.