Ενοίκια: Από την άνοδο στην πτώση

Μείωση παρουσιάζουν οι τιμές των ενοικίων στην Αττική σε ορισμένες περιπτώσεις, με ανθρώπους της αγοράς να εκτιμούν ότι η τάση αυτή θα έχει συνέχεια. Ο Θεμιστοκλής Μπάκας, πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates, σημειώνει ότι έτσι κι αλλιώς ανέμενε μια «διόρθωση» στις τιμές των ενοικίων, ιδιαίτερα στις περιοχές που είχαν φτάσει στο ανώτατο επίπεδο τιμών, ειδικά από το δεύτερο εξάμηνο του 2020, εξέλιξη που επιταχύνουν οι επιπτώσεις της κρίσης του κορωνοϊού στην οικονομία. Το αν αυτή η τάση θα παγιωθεί ή για πόσο καιρό θα διαρκέσει, θα εξαρτηθεί από πολλούς και διαφορετικούς παράγοντες. Ήδη από το 2016 οι τιμές των ενοικίων ήταν υψηλές, συγκριτικά με τα διαθέσιμα εισοδήματα. Εκείνη τη χρονιά, η Ευρωπαϊκή Επιτροπή ανέφερε σε έκθεσή της ότι στην Ελλάδα το 84,6% των ενοικιαστών δαπανούσαν πάνω από το 40% του εισοδήματός τους για τη στέγασή τους, όταν ο μέσος όρος στην Ευρώπη ήταν στο 28%. Στη συνέχεια οι τιμές αυξήθηκαν ακόμη περισσότερο: 7% κατά μέσο όρο στην Αττική το 2018, 10% το 2019. Ειδικά στο κέντρο της Αθήνας η αύξηση την τελευταία διετία άγγιξε και το 30%. «Αν κάποιος που νοίκιαζε ένα σπίτι το 2016 ήθελε το 2019 να δίνει το ίδιο ποσό για ενοίκιο, θα έπρεπε να συμβιβαστεί με την προοπτική ότι θα βρει σπίτι κατά 10-15 χρόνια παλαιότερο και κατά 15-20 τετραγωνικά μέτρα μικρότερο», λέει ο κ. Μπάκας.

Οι λόγοι αύξησης των ενοικίων
Κάθε χρόνο 15.000 έως 20.000 άνθρωποι-οικογένειες αναζητούν κατοικία. Ορισμένοι από αυτούς, προ κρίσης, επέλεγαν την αγορά ακινήτου. Όμως, από το 2009 οι τράπεζες έπαψαν να χρηματοδοτούν την αγορά κατοικιών. Είναι χαρακτηριστικό ότι το πρώτο 10μηνο του 2019 χορηγήθηκαν μόλις 400 εκατ. σε νέα στεγαστικά δάνεια, όταν το 2007 οι εκδόσεις στεγαστικών δανείων είχαν φτάσει τα 17 δισ. ευρώ. Άρα, μέσα σε 10 χρόνια η ζήτηση άγγιξε τις 150.000 - 200.000 κατοικίες, σε μια περίοδο που η οικοδομική δραστηριότητα ήταν ανύπαρκτη και που η βραχυχρόνια μίσθωση (airbnb) κέρδιζε συνεχώς έδαφος. Προσθέστε στα παραπάνω και τη συσσώρευση πολλών ετών της υποαπόδοσης των κατοικιών, που οδήγησε πολλούς ιδιοκτήτες στην απότομη αύξηση των ζητούμενων ενοικίων, σε μια προσπάθεια να περιορίσουν τις ζημιές των χρόνων της οικονομικής κρίσης, και θα καταλάβετε πώς, στην προ κορωνοϊού εποχή, φτάσαμε στο σημείο ένα διαμέρισμα κατάλληλο για οικογένεια, 90 με 110 τ.μ., σε περιοχές των ανατολικών, βορείων και νοτίων προαστίων, να κοστίζει από 650 έως 850 ευρώ, δηλαδή σχεδόν όσο ένας μέσος μηνιαίος μισθός», λέει ο κ. Μπάκας. «Επίσης», αναφέρει, «ενώ η κτηματαγορά στην Ελλάδα λειτουργεί με τοπικά χαρακτηριστικά, σε πολλούς “αρέσει” να πληροφορούνται επιλεκτικά. Για παράδειγμα, ακούει κάποιος ότι οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν στο Μετς και στο Κουκάκι λόγω airbnb ή στη Γλυφάδα και τη Βούλα λόγω Golden Visa, και παρότι το ακίνητό του βρίσκεται στο Περιστέρι ή στο Βύρωνα αυξάνει κι εκείνος την τιμή του ενοικίου».

Η πτωτική τάση και η επόμενη ημέρα
«Σίγουρα στο άμεσο μέλλον, ιδιαίτερα από τον Σεπτέμβριο και μέχρι τις αρχές του νέου έτους, η κτηματαγορά όσον αφορά τις μισθώσεις ακινήτων θα αυτορυθμιστεί και δεν θα θυμίζει σε τίποτα την εποχή του δεύτερου εξαμήνου του 2018 και το 2019», σύμφωνα με τον κ. Μπάκα. Η δυσκολία των ενοικιαστών να ανταπεξέλθουν στις ανεβασμένες τιμές είχε φανεί ήδη από τον Σεπτέμβριο του 2018, όταν άρχισε να παρουσιάζεται και πάλι αύξηση στην καθυστέρηση της καταβολής των μισθωμάτων – τα λεγόμενα «φέσια». «Ήδη οι τιμές των ενοικίων παρουσιάζουν μια φθίνουσα τάση, ιδιαίτερα σε περιοχές όπου το ζητούμενο μίσθωμα είχε φτάσει στο ανώτερο επίπεδο το προηγούμενο διάστημα, όπως π.χ. στα νότια προάστια, το Παλαιό Φάληρο, τη Νέα Σμύρνη, τη Γλυφάδα, τον Άλιμο, τη Βούλα. Η μείωση αυτή αποτελεί στιγμιαία αντίδραση των ιδιοκτητών που χρειάζονται άμεσα εισόδημα, διότι το ενοίκιο που εισπράττουν καλύπτει κάποια υποχρέωση, π.χ. τη δόση του δανείου. Παράλληλα, δεν είναι λίγοι κι εκείνοι που προχώρησαν σε μείωση της ζητούμενης τιμής μίσθωσης, διότι θέλησαν να μισθώσουν άμεσα το ακίνητό τους πριν έρθουν αντιμέτωποι με μεγάλες μειώσεις, αν ισχύσουν τα σενάρια για οικονομικό “κραχ”».

«Αρχικά», λέει ο κ. Μπάκας, «οι πρώτες γενναίες μειώσεις θα καταγραφούν σε ακίνητα των περιοχών που δεν αποτελούν τοπ προορισμούς και μπήκαν τελευταίοι στον “κλάδο” των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Οι περιοχές που θα καταγράψουν τις πρώτες μειώσεις ενοικίων μετά την εποχή κορωνοϊού είναι κυρίως περιοχές του κέντρου, όπως Άγιος Νικόλαος, Άνω Κυψέλη, Άνω Πατήσια, Πεδίον Άρεως, Πλατεία Αμερικής, Πλατεία Αττικής, Γκύζη, Γούβα, Γουδί, Κολοκυνθού, Κολωνός, Σεπόλια, καθώς και πολλά τμήματα της Καλλιθέας και του Νέου Κόσμου που δεν συνορεύουν με το Κουκάκι. Στις περιοχές αυτές, ακίνητα μη ανακαινισμένα, χρονολογίας του 1970, μισθώνονταν έναντι 5 €/τ.μ. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η περιοχή του Αγίου Ελευθερίου, όπου το μηναίο μίσθωμα για κατοικία 77 τ.μ. κόστιζε 400 ευρώ, δηλαδή 5,2€/τ.μ./μήνα. Στην ίδια περιοχή το 2016-2017 το κόστος ενοικίασης δεν ξεπερνούσε τα 280 ευρώ».

Όσο για την επόμενη μέρα; «Συνολικά η κτηματαγορά θα επηρεαστεί από μια σειρά παραγόντων. Από το αίσθημα ασφάλειας μέσα και έξω από τη χώρα, από τα αποτελέσματα του τουρισμού, από τη διαθεσιμότητα των ακινήτων, από την ευκολία δανεισμού, από τα φορολογικά μέτρα, τα αναπτυξιακά μέτρα ενδυνάμωσης των πολιτών και την ασφάλεια των εισοδημάτων, τα μέτρα στήριξης των υφιστάμενων ξένων επενδυτών και τα μέτρα προσέλκυσης νέων, από την εν γένει σταθερότητα της χώρας».

Σε κάθε περίπτωση, οι τιμές στα ενοίκια δεν είναι ευθέως ανάλογες με τις αγοραπωλησίες, συνδέονται, όχι όμως απόλυτα. Όπως αναφέρει το Πανελλαδικό Δίκτυο Κτηματομεσιτών E-Real Estates, η μεταβολή των τιμών ενοικίασης την περίοδο 2007-2019 άγγιξε το +6,4%, τη στιγμή που το ίδιο χρονικό διάστημα η μεταβολή των τιμών πώλησης ήταν περίπου στο -24%. Ο κ. Μπάκας λέει ότι χρειάζεται προσοχή γιατί μπορεί η κτηματαγορά να οδηγηθεί σε πολύ άσχημα μονοπάτια, ότι ξένοι επενδυτές έχουν ήδη αρχίσει μεγάλα παζάρια και ότι τα funds θα περιμένουν τουλάχιστον μέχρι τον Οκτώβριο για να δουν πώς θα κινηθούν. Και ότι χρειάζεται να υπάρξει εσωτερική ζήτηση, να μη στηριχτούμε μόνο στους ξένους. «Ακούμε για τους Κινέζους που έπαιρναν σπίτια για GoldenVisa. Πράγματι αγόραζαν, αλλά την περίοδο 2013-2019 τα ακίνητα που αγόρασαν οι Κινέζοι ήταν 4.500, ένας αριθμός που δεν μπορεί να στηρίξει την αγορά συνολικά. Χρειαζόμαστε εγχώρια δυναμική, να γίνονται 30.000-40.000 αγοραπωλησίες ετησίως». 

Επηρεάζουν τα airbnb τις τιμές των ενοικίων;
Με την άποψη ότι οι τιμές των ενοικίων θα δεχτούν πιέσεις γιατί, μεταξύ άλλων, πολλά διαμερίσματα airbnb θα επιστρέψουν στις μακροχρόνιες μισθώσεις, με αποτέλεσμα να αυξηθούν τα διαθέσιμα προς ενοικίαση σπίτια, διαφωνεί ο Ανδρέας Χίου, πρόεδρος του Πανελλήνιου Συλλόγου Διαχειριστών Ακινήτων. Σύμφωνα με τον κ. Χίου, τα ακίνητα που επιστρέφουν στην παραδοσιακή μακροχρόνια μίσθωση είναι αυτά που δεν θα έπρεπε ποτέ να έχουν μπει στην πλατφόρμα του airbnb, δηλαδή σπίτια που είτε δεν ήταν ανακαινισμένα είτε βρίσκονται σε περιοχές που δεν έχουν ενδιαφέρον ούτε από τουρίστες, αλλά ούτε και από την εγχώρια ζήτηση, όπως για παράδειγμα σπίτια κοντά σε νοσοκομεία. Τα ενεργά διαμερίσματα βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα είναι περίπου 100.000, εκ των οποίων τα 10.000 βρίσκονται στην Αττική. «Αυτά τα 10.000 ακίνητα δεν είναι τόσo πολλά ώστε να δημιουργούν έλλειψη από την αγορά, με συνέπεια να αυξάνονται οι τιμές των ενοικίων. Και σε κάθε περίπτωση, επειδή μπορεί να αυξήθηκαν οι τιμές λόγω του airbnb σε τουριστικές περιοχές όπως το Κουκάκι, το Θησείο, το Κολωνάκι, δεν δικαιολογείται να ανεβαίνουν στην Καισαριανή ή στο Αιγάλεω», λέει ο κ. Χίου. Από τα περίπου 100.000 airbnb, σχεδόν τα μισά έχουν αναλάβει να διαχειρίζονται εταιρείες. Είτε δίνοντας συγκεκριμένο μίσθωμα, είτε με ποσοστό στον τζίρο. «Το πλεονέκτημα για κάποιον ιδιοκτήτη που θα δώσει το σπίτι του για εκμετάλλευση σε μια εταιρεία είναι ότι θα εισπράττει το ενοίκιο στην ώρα του και, κυρίως, ότι θα διατηρείται σε άψογη κατάσταση, καθώς θα συντηρείται σε μόνιμη βάση». Εκτιμά, επίσης, ότι κανένας από αυτούς που έχουν επενδύσει σε airbnb δεν θα επιστρέψει σε μακροχρόνια μίσθωση, αλλά θα προτιμήσει είτε να περιμένει είτε να προχωρήσει σε μεσοπρόθεσμες μισθώσεις, δηλαδή μηνός, τριμήνου ή εξαμήνου, που δεν απευθύνονται σε κλασικούς ενοικιαστές αλλά συνήθως σε ανθρώπους που στέλνονται από την εταιρεία τους για δουλειά στην Ελλάδα ή σε φοιτητές Erasmus. Λόγω και της κρίσης και του μειωμένου τουριστικού ενδιαφέροντος, ο Πανελλήνιος Σύλλογος Διαχειριστών Ακινήτων θα επαναφέρει και φέτος την πλατφόρμα που είχε λειτουργήσει και πέρυσι, για τη διαλειμματική μίσθωση (student rentals), που αφορά κυρίως σε νησιά ή σε τουριστικούς προορισμούς όπου υπάρχουν και φοιτητές. «Η ιδέα είναι το σπίτι που αξιοποιείται ως airbnb να νοικιάζεται τον χειμώνα σε φοιτητές με ένα πολύ λογικό ενοίκιο και από τα μέσα Ιουνίου, όταν τελειώνει η εξεταστική, έως τον Σεπτέμβριο, να επιστρέφει στην πλατφόρμα. Αυτό εξυπηρετεί και τον φοιτητή που θα μένει σε ένα σπίτι σε άριστη κατάσταση χωρίς να χρειάζεται να το πληρώνει και τους καλοκαιρινούς μήνες, αλλά και τον ιδιοκτήτη του, ο οποίος δεν θα έχει έσοδα μόνο τους τουριστικούς μήνες αλλά και τον χειμώνα», σημειώνει ο κ. Χίου.

Ενοικιαστές Vs Ιδιοκτητών 
Πρόβλημα φαίνεται πως έχει προκύψει με το μέτρο της κυβέρνησης για την καταβολή του 60% του μισθώματος από εργαζόμενους και επιχειρήσεις οι οποίοι επλήγησαν κατά την περίοδο της κρίσης. «Υπάρχουν πολλοί ιδιοκτήτες που δεν αποδέχονται από τους ενοικιαστές τους να καταβάλλουν το 60% του μισθώματος, εκβιάζοντάς τους με αγωγές εξώσεων», αναφέρει ο Άγγελος Σκιαδάς, πρόεδρος του Πανελλήνιου Συλλόγου Προστασίας Ενοικιαστών. Το πρόβλημα, λέει ο κ. Σκιαδάς, είναι ότι στα χρόνια της κρίσης η μεγάλη πλειονότητα των μισθωτήριων συμβολαίων δεν ανανεωνόταν αλλά μετατρέπονταν σε αορίστου χρόνου, με αποτέλεσμα ο ιδιοκτήτης να μπορεί να κάνει έξωση στον ενοικιαστή του χωρίς αιτιολογία. «Αν κρίνω από τα παράπονα των μελών μας, το φαινόμενο αυτών των εκβιασμών υπάρχει σε αρκετά μεγάλο βαθμό», σύμφωνα με τον κ. Σκιαδά. Λέει, ακόμη, ότι καθώς πολλές αγωγές εξώσεων εκδικάστηκαν τους πρώτες μήνες του χρόνου και οι αποφάσεις δημοσιεύθηκαν πρόσφατα, οι ενοικιαστές, λόγω της καραντίνας, δεν είχαν τη δυνατότητα να βγουν και να ψάξουν για σπίτι, με αποτέλεσμα να βρίσκονται σε άμεσο κίνδυνο να δουν μπροστά τους τον δικαστικό επιμελητή. Να σημειωθεί ότι με τη δημοσίευση της απόφασης για έξωση, ο ενοικιαστής έχει τρεις εργάσιμες ημέρες προθεσμία να αφήσει το σπίτι. Ακολούθως, τον επισκέπτεται ο δικαστικός επιμελητής, ο οποίος αλλάζει τις κλειδαριές, δίνει τα κλειδιά στον ιδιοκτήτη και στον ενοικιαστή προθεσμία να μαζέψει τα πράγματά του. «Είχαμε ζητήσει ως σύλλογος τη γενική αναστολή των εξώσεων για 6 μήνες από τη λήξη των περιοριστικών μέτρων, αίτημα που δεν έγινε δεκτό», σημειώνει ο κ. Σκιαδάς, προσθέτοντας ότι παρόμοια προβλήματα αφορούν και επαγγελματικούς χώρους που ενοικιάζονται. 

«Αυτά είναι αστεία πράγματα και εκτός πραγματικότητας», απαντά ο Στράτος Παραδιάς, πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ). «Αντιθέτως», λέει, «καταγράφεται σωρεία ενοικιαστών, είτε σπιτιών είτε επαγγελματικών χώρων, οι οποίοι καταχρηστικά, χωρίς να το δικαιούνται, μειώνουν το ενοίκιό τους μονομερώς στο 60%, γνωρίζοντας ότι ο ιδιοκτήτης δεν θα κινηθεί δικαστικά, γιατί τα λεφτά που θα ξοδέψει σε δικηγόρους θα είναι περισσότερα από αυτά που ενδεχομένως θα χάσει από τα ενοίκια». 

Πανελλήνιος Σύλλογος Προστασίας Ενοικιαστών: 2105231848, www.pasype.gr, Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων: 2103213211, www.pomida.gr