Τα ενοίκια έχουν αυξηθεί παντού στον κόσμο και υπάρχει λόγο γι’ αυτό
Στις προηγμένες οικονομίες, η αγορά ενοικίων υφίσταται μια βαθιά αλλαγή. Τα χρόνια πριν από το χτύπημα του covid-19, τα ενοίκια ήταν υψηλά, αλλά δεν αυξάνονταν γρήγορα: το κόστος μίσθωσης μιας κατοικίας αυξανόταν κατά περίπου 2% ετησίως, σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία. Κατά τη διάρκεια της πανδημίας, ο πληθωρισμός των ενοικίων επιβραδύνθηκε και, σε ορισμένες πόλεις, τα ενοίκια μειώθηκαν καθώς οι ιδιοκτήτες έψαχναν απεγνωσμένα για ενοικιαστές.
Αυτό δεν υπάρχει πια. Ούτε στην Ελλάδα ούτε πουθενά στην Ευρώπη. Ειδικά, στα ανώτερα στρώματα και σε αυτό που αποκαλούμε «ενοίκια του πλούσιου κόσμου» τα ποσά αυξάνονται με ετήσιο ρυθμό περίπου 5%, ο λόγος για την ταχύτερη συνεχή αύξηση των τελευταίων δεκαετιών - γεγονός που αποτελεί τεράστια πρόκληση για το ένα τέταρτο των νοικοκυριών του πλούσιου κόσμου που νοικιάζουν.
Σε ορισμένα μέρη, οι αγορές ενοικίων έχουν πραγματικά ξεφύγει. Ας πούμε, ο πληθωρισμός των γαλλικών ενοικίων είναι 2,5% σε ετήσια βάση - όχι πολύ με την πρώτη ματιά, αλλά πολύ μακριά από το 0,3% ετησίως πριν από την πανδημία. Ο πληθωρισμός των ενοικίων στην Αυστραλία είναι οκτώ φορές υψηλότερος από ό,τι στα τέλη της δεκαετίας του 2010. Στην Πορτογαλία τα ενοίκια αυξάνονται κατά 7% ετησίως. Ακόμα και σε χώρες όπου η αγορά κατοικιών βρίσκεται σε ύφεση, τα ενοίκια αυξάνονται γρήγορα. Στη Νέα Ζηλανδία οι ονομαστικές τιμές των κατοικιών έχουν μειωθεί κατά 15% από την κορύφωσή τους, η χειρότερη επίδοση μακράν από κάθε άλλη πλούσια χώρα. Και όμως τα ενοίκια είναι 14% υψηλότερα από ό,τι ήταν.
Αυτό αποτελεί πρόβλημα για τους κεντρικούς τραπεζίτες, οι οποίοι έχουν αυξήσει τα επιτόκια προκειμένου να μειώσουν τον συνολικό πληθωρισμό. Τα ενοίκια ευθύνονται άμεσα για το 6% του καλαθιού πληθωρισμού της μέσης πλούσιας χώρας, και μέχρι και 20% στην Ελβετία, όπου ο πληθυσμός των ενοικιαστών είναι μεγάλος. Μπορούν επίσης να έχουν μεγάλη έμμεση επίδραση, καθώς τα ενοίκια της αγοράς χρησιμοποιούνται ως υποκατάστατο για το κόστος στέγασης των ιδιοκτητών: Το «ισοδύναμο ενοίκιο ιδιοκτητών» αποτελεί το ένα τέταρτο του δείκτη τιμών καταναλωτή της Αμερικής. Επιπλέον, ο πληθωρισμός των ενοικίων προσαρμόζεται ιδιαίτερα αργά στις μεταβολές της οικονομίας. Τα περισσότερα συμβόλαια έχουν διάρκεια μηνών ή ετών, πράγμα που σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες εφαρμόζουν τις αυξήσεις των τιμών με μεγάλη καθυστέρηση. Ακόμα και όταν ο πληθωρισμός σε άλλα αγαθά και υπηρεσίες έχει μειωθεί, ο πληθωρισμός των ενοικίων έχει αποδειχθεί επίμονος.
Η αύξηση των ενοικίων και η αύξηση των αστέγων
Και επειδή είναι κάπως δύσκολο να λυπηθείς ή να ανησυχήσεις για τους κεντρικούς τραπεζίτες, ας ρίξουμε μια ματιά στο τι γίνεται με τους ενοικιαστές... Για πολλούς από αυτούς, ιδιαίτερα για εκείνους που αντιμετωπίζουν σοβαρό οικονομικό πρόβλημα, η αύξηση αντιπροσωπεύει ένα τεράστιο επιπλέον μηνιαίο έξοδο. Μια έκθεση της Ομοσπονδιακής Τράπεζας των ΗΠΑ πέρυσι σημείωνε ότι «οι προκλήσεις για την πληρωμή ενοικίου αυξήθηκαν το 2023», με τη μέση μηνιαία πληρωμή ενοικίου να αυξάνεται κατά 10%. Τα υψηλότερα ενοίκια είναι πιθανό να είναι ένας παράγοντας πίσω από την αύξηση των αστέγων σε πολλές χώρες. Τα επίσημα στοιχεία δείχνουν ότι ο αριθμός των Καναδών και των Αμερικανών αστέγων έχει αυξηθεί κατά 20% και 40%, αντίστοιχα, από το 2018.
Οι ενοικιαστές, πάλι, αύξησαν τις δαπάνες τους μόνο κατά 16%. Μια τέτοια αίσθηση αδικίας μπορεί να ενθαρρύνει τους ενοικιαστές να επιχειρήσουν να ανατρέψουν την πολιτική τάξη. Μια νέα εμπειρική μελέτη του Tarik Abou-Chadi του Πανεπιστημίου της Οξφόρδης και των συνεργατών του διαπιστώνει ότι στη Γερμανία «για όσους έχουν χαμηλότερο εισόδημα, τα υψηλότερα ενοίκια αποτελούν σημαντική απειλή για την κοινωνική τους θέση, γεγονός που οδηγεί σε μεγαλύτερη τάση υποστήριξης της ριζοσπαστικής δεξιάς».
Η νομισματική πολιτική έχει συμβάλει στην εκτίναξη των ενοικίων στα ύψη. Χάρη στις αποφάσεις της Fed, τα μέσα επιτόκια των αμερικανικών 30ετών ενυπόθηκων δανείων έχουν αυξηθεί από το χαμηλό όλων των εποχών του 2,7% το 2020 κοντά στο 7%. Όπως προειδοποιούσε ένα έγγραφο δύο οικονομολόγων της Fed το 2019 ότι θα συμβεί, τα υψηλότερα επιτόκια έχουν τιμολογήσει τους δυνητικούς ιδιοκτήτες ακινήτων εκτός αγοράς.
Υψηλότερα ενοίκια, λιγότερες κατοικίες, περισσότερη ανασφάλεια και στροφή στη ριζοσπαστική δεξιά
Μη μπορώντας πλέον να αντέξουν οικονομικά μια κατοικία, οι απορριπτόμενοι πρέπει να νοικιάσουν αντ' αυτού -ανταγωνιζόμενοι για ένα απόθεμα κατοικιών που είναι αρκετά σταθερό βραχυπρόθεσμα, όχι λιγότερο από τα ρυθμιστικά εμπόδια για να γίνει κάποιος ιδιοκτήτης. Συν τοις άλλοις, οι ιδιοκτήτες ακινήτων με υποθήκη κυμαινόμενου επιτοκίου έχουν σπεύσει να μετακυλήσουν το υψηλότερο κόστος στους ενοικιαστές. Σύμφωνα με πρόσφατη μελέτη του Jaeyeon Lee του Πανεπιστημίου της Καλιφόρνιας στο Μπέρκλεϊ, μια αύξηση των επιτοκίων κατά μία ποσοστιαία μονάδα συνδέεται με αύξηση των τιμών των ενοικίων κατά 5,5%.
Η πρόσφατη μεταναστευτική έξαρση του πλούσιου κόσμου έχει επιτείνει τις δυσκολίες. Οι νεοαφιχθέντες σπάνια έχουν τα χρήματα ή το πιστωτικό ιστορικό για να αγοράσουν ένα ακίνητο. Στη Βρετανία το 75% όσων έχουν φτάσει τα τελευταία πέντε χρόνια είναι ιδιώτες ενοικιαστές, σε σύγκριση με το 16% των γεννημένων στη Βρετανία. Επιπλέον, οι νέες αφίξεις τείνουν να προσγειώνονται στις πόλεις, όπου η προσφορά κατοικιών είναι πιο περιορισμένη. Η τράπεζα Goldman Sachs εκτιμά ότι ο σημερινός ετήσιος καθαρός ρυθμός μετανάστευσης στην Αυστραλία, που ανέρχεται σε περίπου 500.000 άτομα, αυξάνει τα ενοίκια κατά 5%.
Παράλληλα με αυτή την αυξημένη ζήτηση, ο τομέας των ενοικίων αντιμετωπίζει επίσης στενότητα προσφοράς. Η πανδημία ώθησε τους κατασκευαστές να σταματήσουν να κατασκευάζουν διαμερίσματα, τα οποία τείνουν να ενοικιάζονται, προς όφελος των μονοκατοικιών στα προάστια, οι οποίες τείνουν να είναι ιδιόκτητες. Για παράδειγμα, το 2020 οι άδειες στο Σαν Φρανσίσκο για την κατασκευή πολυκατοικιών έπεσαν στο μισό της προ της πανδημίας κορύφωσης. Ακόμη και σήμερα το κέντρο της πόλης είναι γεμάτο με πολυτελή διαμερίσματα που ξεκίνησαν αλλά δεν ολοκληρώθηκαν ποτέ.
4°
