Ο «θάνατος» του αμερικανικού εμπορικού κέντρου και τα ακμάζοντα Malls στην Ευρώπη

Τα Malls παραμένουν μια ζωντανή και ιδιαίτερα επικερδής βιομηχανία στην Ευρώπη, σε αντίθεση με την άλλη πλευρά του Ατλαντικού όπου οι προβλέψεις είναι δυσοίωνες

Τα νούμερα που δίνουν διάφοροι αναλυτές είναι ξεκάθαρα:

• Το 1986 υπήρχαν περί τα 25.000 εμπορικά κέντρα κάθε μεγέθους στις ΗΠΑ
• Από εκείνη τη χρονιά μέχρι το 2017, έκλειναν κατά προσέγγιση 580 εμπορικά κέντρα ετησίως
• Στο τέλος του 2022, τα μεγάλα εμπορικά κέντρα δεν ξεπερνούσαν τα 700
• Από το 2017 έως το 2022, ο αριθμός των εμπορικών κέντρων μειώθηκε κατά 16,7%
• Η μέση τιμή πώλησης ενός εμπορικού κέντρου είναι 43% χαμηλότερη από την αρχική τιμή αγοράς του
• Η συνολική έκταση των εγκαταστάσεων εμπορικών κέντρων που κατεδαφίστηκαν μέσα στο 2022 είναι σχεδόν 186.000 τετραγωνικά μέτρα

Σήμερα στις Ηνωμένες Πολιτείες της Αμερικής υπάρχουν περίπου 1.150 εμπορικά κέντρα. Σύμφωνα με προβλέψεις του Συμβούλου Ακινήτων Nick Egelanian, το 2032 ο αριθμός αυτός αναμένεται να έχει μειωθεί στα 150.

Για πολλές δεκαετίες, τόσο στην Αμερική όσο και στην Ευρώπη, τα Malls αποτελούν μία ολόκληρη κουλτούρα αγορών, ψυχαγωγίας και διασκέδασης, για όλο σχεδόν τον κόσμο από τους έφηβους και τα νεαρά ζευγάρια, μέχρι και ολόκληρη την οικογένεια. Οργανωμένα συγκροτήματα καταστημάτων, εστιατορίων, χώρων ψυχαγωγίας, παιχνιδιού και αναψυχής, με μεγάλα parking και εξίσου εύκολη πρόσβαση για τους πεζούς, με παρουσία σε μεγάλα αστικά κέντρα όσο και στην επαρχία. Τα μεγάλα εμπορικά brands έχουν από παλιά παρουσία μέσα στα εμπορικά κέντρα, κάνοντας την εμπειρία του shopping για τον καταναλωτή πιο «συμμαζεμένη» κι έτσι πιο ολοκληρωμένη. Κάτι αντίστοιχο συμβαίνει με τις αλυσίδες γρήγορου φαγητού, οι οποίες πολύ γρήγορα έφτασαν να μοιράζονται και τα τραπεζοκαθίσματα των κέντρων αυτών. Η εμπειρία των επισκεπτών ολοκληρώνεται με πολύ μεγάλες αίθουσες ηλεκτρονικών παιχνιδιών, μπιλιάρδου, bowling, καθώς φυσικά και την επίσκεψη στον κινηματογράφο. Πολύς κόσμος έφευγε σταδιακά από τα συνοικιακά σινεμά, προτιμώντας τις μεγάλες αίθουσες των εμπορικών κέντρων με τα υπερσύγχρονα συστήματα προβολής και ακρόασης. Η επίσκεψη στο εμπορικό κέντρο είναι μία βόλτα η οποία μπορεί να κρατήσει για πολλές ώρες, σε μία συνολική εμπειρία που περιλαμβάνει ψώνια, casual δραστηριότητες όπως ο καφές, παιχνίδι, καθώς και τη βραδινή έξοδο. Από πού λοιπόν προκύπτουν τα στατιστικά στοιχεία που δείχνουν ένα δυσοίωνο για τη βιομηχανία των Malls στις ΗΠΑ μέλλον;

O Joseph Melendez είναι φωτογράφος από το Cleveland του Ohio. Αποφάσισε να υιοθετήσει ψευδώνυμο για χάρη της καριέρας τους, επιλέγοντας να γίνει γνωστός ως Seph Lawless. Ανάμεσα στα άλλα έργα του, ξεχωρίζει ιδιαιτέρως το “Black Friday: The collapse of the American Shopping Mall”. Σε αυτή τη συλλογή φωτογραφιών, ο Lawless παρουσιάζει παρατημένα εμπορικά κέντρα, τρομακτικά στην όψη και απόκοσμα, με εγκαταστάσεις που χωρίς άμεση παρέμβαση μπορούσαν άνετα να καταρρεύσουν. Ανάμεσα τους και δύο εμπορικά κέντρα στο Ohio, εγκαταλελειμμένα από το 2009, γεμάτα με φυτά και σπασμένα γυαλιά. Το ένα από τα δύο, ονόματι “Randall Park Mall”, λειτουργεί πλέον ως αποθήκη της Amazon. Πολλά από αυτά τα «γυμνά» εμπορικά κέντρα προορίζονται για αντίστοιχες νέες χρήσεις όπως logistics, αθλητικά κέντρα, parking και εστιατόρια. Πιο συγκεκριμένα, το 8% έχουν γίνει αποθήκες, το 7% κατοικίες, το 5% κέντρα παράδοσης ή διανομής, ενώ ένα 4% μετετράπη σε νοσοκομεία ή άλλες ιατρικές εγκαταστάσεις.

Γιατί τα εμπορικά κέντρα στις ΗΠΑ χάνουν τη δυναμική τους

Το ηλεκτρονικό εμπόριο, με εκπροσώπους την προαναφερθείσα Amazon και άλλους αντίστοιχους κολοσσούς, παίζει σίγουρα σημαντικό ρόλο για την υποβάθμιση και μείωση των εμπορικών κέντρων, ωστόσο η αλήθεια είναι πιο σύνθετη. Η πανδημία του Covid, η οποία έχει επηρεάσει τους περισσότερους τομείς της κοινωνικής και επαγγελματικής ζωής, επιτάχυνε ουσιαστικά μια πορεία που είχε ήδη διαμορφωθεί τα προηγούμενα χρόνια. Οι λόγοι για τους οποίους τα εμπορικά κέντρα φαίνεται να χάνουν σταδιακά τη δυναμική τους μπορούν να συνοψιστούν στους εξής:

E-Commerce: Η αύξηση του ηλεκτρονικού εμπορίου
Το ηλεκτρονικό εμπόριο έχει μπει εδώ και πολλά χρόνια στις ζωές όλων μας. Στην αρχή ήταν πιο διαδεδομένο ως μέσο αγοράς προϊόντων όπως βιβλία και δίσκοι, με τη φυσική παρουσία να μην είναι και τόσο απαραίτητη. Ωστόσο διαδόθηκε γρήγορα και σε άλλες μορφές του εμπορίου, όπως η αγορά ρούχων και παπουτσιών. Τα online εμπορικά καταστήματα αυξάνονται με καταιγιστικούς ρυθμούς ενώ το σημαντικότερο εξ αυτών, η Amazon, είναι μία από τις πέντε μεγαλύτερες εταιρείες τεχνολογίας στον κόσμο. Με τις υπόλοιπες να είναι η Google, η Apple, το Facebook και η Microsoft. Αρκετοί αναλυτές επιβεβαιώνουν πως μια σημαντική χρήση που θα έχουν αυτοί οι χώροι στο μέλλον είναι αυτή του εφοδιαστικού κόμβου. Πολλές φορές η μετατροπή δεν είναι εύκολη, μοιάζει ωστόσο η πιο λογική λύση λόγω της αυξημένης ζήτησης για κτίρια logistics, με την κατακόρυφη αύξηση του ηλεκτρονικού εμπορίου. Σε κάθε περίπτωση, υπάρχει η ανάγκη για αναδιαμόρφωση περιουσιακών στοιχείων των δήμων, ή και απλών ιδιωτών, γεγονός που εν μέρει αποτρέπει την όποια μεταβολή στο χώρο.

Μείωση της αγοραστικής δύναμης
Η αλματώδης τεχνολογική ανάπτυξη, όπως ήταν αναμενόμενο, έχει επηρεάσει σε μεγάλο βαθμό την αγορά εργασίας. Πολλές από τις εργασίες έχουν αυτοματοποιηθεί, με τις αντίστοιχες θέσεις να χάνονται, τους μισθούς να μειώνονται και τις μεγάλες εταιρείες να έχουν την ευχέρεια να μεταφέρουν γραφεία και λειτουργίες από το ένα μέρος στο άλλο. Ένα εμπορικό κέντρο βασίζεται πρωτίστως στην αγοραστική δύναμη των κατοίκων της περιοχής και σε πολλές περιπτώσεις, η δύναμη αυτή έχει δεχθεί απότομες μειώσεις. Με τη μείωση των πωλήσεων, τα μαγαζιά δεν μπορούν να ανταποκριθούν στα έξοδα που περιγράφονται παρακάτω.

Αύξηση των λειτουργικών εξόδων
Σύμφωνα με την S&P Global, κορυφαίο πάροχο υπηρεσιών σε χρηματοοικονομικές πληροφορίες, τα λειτουργικά έξοδα των Αμερικανικών επιχειρήσεων αυξήθηκαν κατακόρυφα το τελευταίο τρίμηνο του 2021. Ως απόρροια της πανδημίας του Covid μεταξύ άλλων, πάγια έξοδα όπως το ενεργειακό κόστος και τα ενοίκια συνέχισαν να αυξάνονται και την επόμενη χρονιά, ενώ ο πόλεμος μεταξύ Ρωσίας και Ουκρανίας εκτόξευσε τις δαπάνες αυτές στα ύψη. Η ενεργειακή μετάβαση βρίσκεται πλέον στην παγκόσμια ατζέντα, ωστόσο και μέχρι να καθιερωθεί, το λειτουργικό κόστος πολλών επιχειρήσεων θα παραμένει ιδιαίτερα δύσκολο στη διαχείρισή του.

Υπερπροσφορά και αστικός σχεδιασμός
Εδώ ίσως βρίσκεται και η κύρια αιτία για την οποία, τα ευρωπαϊκά εμπορικά κέντρα αντέχουν περισσότερο σε σχέση με τα αντίστοιχα της Αμερικής. Σε αντίθεση με πολλές Ευρωπαϊκές πόλεις, στις ΗΠΑ οι τοπικές αρχές δεν μπόρεσαν να συνδυάσουν την πολιτιστική κληρονομιά κάθε περιοχής με τη μοντέρνα άποψη ενός εμπορικού κέντρου. Στις αχανείς εκτάσεις της Αμερικανικής επαρχίας, τα malls ξεφύτρωναν πολλές φορές στη μέση του πουθενά και πολύς κόσμος, από ένα σημείο και μετά, σταματούσε τις επισκέψεις προτιμώντας τη βόλτα σε κάποιο κοντινό κατάστημα. Στην Ευρώπη αντίθετα, τα περισσότερα malls βρίσκονται μέσα στον αστικό ιστό, όπου υπάρχει εύκολη πρόσβαση με τα μέσα μεταφοράς. Επίσης, ο σχεδιασμός των εμπορικών κέντρων συνδυάζεται συχνά με την ιστορία και την κουλτούρα του τόπου, με χαρακτηριστικό παράδειγμα τα εμπορικά κέντρα Palladium και Kotva στο κέντρο της Πράγας, των οποίων η ανέγερση συνδυάστηκε με καταγραφή και προβολή του ιστορικού αποτυπώματος των κτιρίων.

Fast Fashion
Ένα σχετικά νέο φαινόμενο στη βιομηχανία, το οποίο ουσιαστικά αποτελεί σύνοψη των τάσεων που εμφανίστηκαν τα τελευταία 30 χρόνια. Τα ρούχα έγιναν φθηνότερα, οι επιταγές της μόδας αλλάζουν με πολύ μεγαλύτερες ταχύτητες, ενώ και το ίδιο το shopping είναι μια διαδικασία που συμβαίνει πολύ συχνότερα, εν είδει ψυχαγωγίας. Ωστόσο, το πολύ σύντομο χρονικό διάστημα που μεσολαβεί από το πλασάρισμα του ρούχου, μέχρι την εμφάνιση του στα ράφια των καταστημάτων, αφαιρεί σημαντικό μέρος της αξίας του. Αυτό είναι κάτι που φαίνεται και στις τιμές αυτών των ρούχων, οι οποίες κυμαίνονται από 5 και 10, έως 20 το πολύ δολάρια ή ευρώ. Με το νέο απόθεμα να έρχεται όλο και πιο συχνά, τα ρούχα αυτά αγοράζονται, φθείρονται και καταλήγουν σε κάποιο κάδο, προκαλώντας εκτός των άλλων και περιβαλλοντική ρύπανση. Η γρήγορη μόδα ενθαρρύνει μία κουλτούρα συνεχούς εναλλαγής των ρούχων, κάτι που στο τέλος κουράζει ιδιαιτέρως και οδηγεί στην απαξίωση του προϊόντος καθαυτού.

Malls: Οι διαφορές σε ΗΠΑ και Ευρώπη

Στην Ευρώπη τα πράγματα μοιάζουν να είναι διαφορετικά. Σαφώς και τόσο η πανδημία, όσο και η άνοδος του ηλεκτρικού εμπορίου, έχουν επηρεάσει τις πωλήσεις και τη γενικότερη λειτουργία των εμπορικών κέντρων, ωστόσο οι εξαιρετικά δυσοίωνες προβλέψεις για τις ΗΠΑ δε φαίνεται να βρίσκουν ανάλογο και στην Ευρωπαϊκή Ήπειρο. Στη χώρα μας, το αρχικό αφήγημα για τη λειτουργία των Malls δείχνει να παραμένει σταθερό και ακμαίο, κυρίως στα μεγάλα αστικά κέντρα όπως η Αθήνα και η Θεσσαλονίκη.

Οι κυριότεροι λόγοι, για τους οποίους παρατηρούνται διαφορές ανάμεσα στις ΗΠΑ και την Ευρώπη, είναι οι εξής:

• Η φύση της αμερικανικής οικονομίας προωθεί πολύ περισσότερο το επιχειρηματικό ρίσκο σε αντίθεση με τις ευρωπαϊκές, κάτι που συμβάλλει στην ομαλότερη προσαρμογή των εμπορικών κέντρων σε νέες συνθήκες, στην ευρωπαϊκή ήπειρο
• Στην Ευρώπη τα περισσότερα εμπορικά κέντρα αποτελούν αισθητική και πολιτιστική πρόταση, σε αντίθεση με τα αντίστοιχα τυποποιημένα των ΗΠΑ
• Πολλά εμπορικά κέντρα στην Αμερική έχουν ανοίξει σε απομακρυσμένες περιοχές, ενώ στην Ευρώπη τα περισσότερα βρίσκονται στο κέντρο των μεγαλουπόλεων
• Οι ευρωπαϊκές χώρες έχουν αυστηρότερους κανονισμούς για την ανέγερση βιομηχανικών κτιρίων, οπότε αντίστοιχα μειωμένο ρίσκο έχει και ο οικονομικός σχεδιασμός και τέλος
• Οι διάφορες δημοφιλείς μάρκες είναι πολύ περισσότερες στα ευρωπαϊκά malls, σε αντίθεση με τις ΗΠΑ όπου ο ανταγωνισμός μεταξύ των brands δεν αφήνει τους «μικρότερους» να αναπτυχθούν

Το αφήγημα των Malls σε Ελλάδα και Ευρώπη παραμένει ισχυρό. Από τη νεολαία μιας πόλης μέχρι τις οικογένειες, όλοι δείχνουν ακόμα σταθερή την προτίμηση τους στα μεγάλα εμπορικά κέντρα, στις υπηρεσίες και λειτουργίες τους. Η παγκόσμια οικονομία έχει υποστεί σημαντικές μεταβολές τα τελευταία χρόνια, σε μια ελεύθερη δε οικονομία όπως αυτή των ΗΠΑ, τα αρνητικά αποτελέσματα δεν είναι δύσκολο να φανούν. Το μέλλον πρόκειται να δείξει σύντομα το αν αυτές οι μεταβολές αλλάξουν ριζικά, ή όχι, την εμπορική δραστηριότητα και τις μεθόδους της, σε παγκόσμιο επίπεδο.