Κατοικίες: Ενοίκιο Vs Αγορά

Δυναμική επιστροφή στην καθημερινότητα της αγοράς κατοικίας πραγματοποιεί κατά τη διάρκεια των τελευταίων μηνών το δίλημμα «να αγοράσω σπίτι με δάνειο ή να προτιμήσω την ενοικίαση;». Πρόκειται για μια ερώτηση που απασχόλησε χιλιάδες νοικοκυριά και κατά την περίοδο 1995-2009, πριν δηλαδή την επέλαση της οικονομικής κρίσης και τη δημιουργία «κόκκινων» στεγαστικών δανείων ύψους της τάξεως των 45 δισ. ευρώ. Αυτή ακριβώς η δυσάρεστη εμπειρία, τα «απόνερα» της οποίας είναι ακόμα εμφανή στην αγορά ακινήτων και ασφαλώς και στα οικονομικά εκείνων των νοικοκυριών, είναι που θα πρέπει να υπερκεράσουν τόσο οι υποψήφιοι αγοραστές, όσο και οι τράπεζες, που ενδιαφέρονται να επιστρέψουν με πιο δυναμικό τρόπο στην αγορά της στεγαστικής πίστης.

Επιχειρώντας μια ανάλυση των πλεονεκτημάτων της κάθε επιλογής, η πρώτη και άμεση διαπίστωση είναι πως η περίοδος των ιστορικά χαμηλών επιτοκίων των τελευταίων ετών μοιάζει να οδεύει προς το τέλος της. Αν, μάλιστα, δεν είχαν επανεμφανιστεί τα «σύννεφα» μιας σχεδόν σίγουρης επιβράδυνσης της οικονομικής ανάπτυξης, λόγω του πολέμου στην Ουκρανία, τότε η αύξηση των επιτοκίων θα ήταν μια βεβαιότητα. Σήμερα, παρότι οι τελευταίες αναλύσεις κάνουν λόγο για μια ήπια αύξηση προς το τέλος του έτους, ενδεχομένως αυτή να παραταθεί προς το 2023, προκειμένου να εκτιμηθούν οι συνθήκες που θα έχουν διαμορφωθεί στην οικονομία της ευρωζώνης τους επόμενους μήνες.

Σε κάθε περίπτωση, φαίνεται πως το «παράθυρο» για την εξασφάλιση ενός χαμηλότοκου στεγαστικού δανείου έχει αρχίσει να κλείνει, αφήνοντας ένα σχετικά μικρό χρονικό περιθώριο, έως ότου η αγορά εισέλθει σε έναν νέο κύκλο ανόδου των επιτοκίων. Ένας ακόμα λόγος που ευνοεί σήμερα τη λήψη στεγαστικού δανείου είναι η σημαντική επικράτηση των προϊόντων σταθερού επιτοκίου που προσφέρουν οι τράπεζες σε ελκυστικές αποδόσεις. Με τον τρόπο αυτό, ανάλογα και με το προϊόν που θα επιλέξει κανείς (π.χ. πόσα χρόνια από τη συνολική διάρκεια του δανείου θα είναι σταθερό το επιτόκιο), μπορεί να προστατευτεί από τη μελλοντική αύξηση των επιτοκίων. Στο παρελθόν, τέτοια προϊόντα συνοδεύονταν από πολύ υψηλό κόστος, με αποτέλεσμα οι περισσότεροι δανειολήπτες να προτιμούν δάνεια κυμαινόμενου επιτοκίου.

Ένας ακόμα παράγοντας που θα πρέπει να υπολογίσει κανείς όταν σταθμίζει τα οικονομικά δεδομένα της κάθε επιλογής, αφορά το γεγονός ότι, πλέον, θα πρέπει να διαθέτει και ένα σημαντικό κεφάλαιο, της τάξεως του 20-30% (ή και παραπάνω ανάλογα με την πιστοληπτική του εικόνα), ώστε να ολοκληρώσει μια αγοραπωλησία. Οι τράπεζες δεν χρηματοδοτούν πλέον το 100% της αξίας του προς απόκτηση ακινήτου. Ανάλογα με το προφίλ του κάθε δανειολήπτη, μπορούν να χρηματοδοτήσουν έως το 80%, ενδεχομένως και ακόμα χαμηλότερα. Αυτό συνεπάγεται την ύπαρξη ίδιων κεφαλαίων, ή την πώληση άλλων περιουσιακών στοιχείων, ώστε να συγκεντρωθεί το απαιτούμενο ποσό. Πρόκειται για το σημαντικότερο «εμπόδιο» που παρουσιάζεται σήμερα στους ενδιαφερόμενους αγοραστές κατοικίας.

Σύμφωνα με στελέχη της τραπεζικής αγοράς, το μέσο χορηγούμενο δάνειο σήμερα διαμορφώνεται μεταξύ 100.000 – 150.000 ευρώ, ενώ η διάρκεια κατά κανόνα είναι το μέγιστο επιτρεπόμενο, δηλαδή 30 έτη. Ένα τέτοιο ποσό μεταφράζεται σε μηνιαία δόση της τάξεως των 450 – 600 ευρώ, ανάλογα με τη διάρκεια και το ύψος του δανείου, ή άλλα επιμέρους χαρακτηριστικά, όπως π.χ. αν είναι σταθερού ή κυμαινόμενου επιτοκίου. Σημειωτέον ότι για ένα τέτοιο δάνειο απαιτείται ελάχιστο ετήσιο οικογενειακό εισόδημα της τάξεως των 25.000 ευρώ. Στο μηνιαίο αυτό ποσό θα πρέπει να υπολογιστούν και άλλα κόστη, όπως π.χ. ο ΕΝΦΙΑ, που, ανάλογα με την περιοχή και τα επιμέρους χαρακτηριστικά του ακινήτου, μπορεί να προσθέσει περί τα 50 – 100 ευρώ επιπλέον στο μηνιαίο κόστος, ενδεχομένως και ακόμα παραπάνω. Πρόκειται για έναν φόρο που δεν επιβαρύνει τον ενοικιαστή, όπως επίσης και άλλες δαπάνες συντήρησης/επισκευής, που επίσης θα πρέπει να υπολογίζονται, ιδίως από τη στιγμή που πάνω από 9 στα 10 ακίνητα που αγοράζονται σήμερα είναι παλαιότερης κατασκευής.

Ακόμα κι έτσι πάντως, είναι πιθανό ο τελικός «λογαριασμός» να είναι μικρότερος από τον αντίστοιχο ενός ενοικίου. Για παράδειγμα, η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης στο κέντρο της Αθήνας στο τέλος του 2021, είχε διαμορφωθεί σε 8,8 ευρώ/τ.μ., με βάση τον δείκτη τιμών του δικτύου ηλεκτρονικών αγγελιών Spitogatos. Επομένως, για την ενοικίαση ενός διαμερίσματος μεγάλης ηλικίας (όπως είναι τα περισσότερα ακίνητα στο κέντρο) κι επιφάνειας 100 τ.μ. απαιτούνται πλέον σχεδόν 900 ευρώ. Το κόστος αυτό μπορεί να υποχωρήσει σε περίπου 600 – 700 ευρώ, αν πρόκειται για διαμέρισμα σε κάποια πολυκατοικία της περιόδου 1950 – 1970, δηλαδή χωρίς μόνωση.

Στα παραπάνω δεδομένα θα πρέπει να συνεκτιμηθεί και η μελλοντική προοπτική και πορεία της αγοράς. Στο σκέλος των τιμών πώλησης, όλες οι προβλέψεις των ειδικών συνηγορούν υπέρ της περαιτέρω ανόδου των τιμών τα επόμενα χρόνια, σε στενή συνάρτηση και με την ανάκαμψη της ελληνικής οικονομίας. Αντίστοιχα, σε ό,τι αφορά τα ενοίκια, εκτιμάται ότι έχουν αρχίσει να προσεγγίζουν το ανώτατο όριό τους, με δεδομένο ότι ήδη το κόστος είναι δυσθεώρητο για μια μέση ελληνική οικογένεια. Αν, λοιπόν, δεν υπάρξει σημαντική βελτίωση της αγοραστικής δύναμης των νοικοκυριών, τα ενοίκια θα είναι δύσκολο να αυξηθούν πολύ περισσότερο, χωρίς να απαιτηθεί διόρθωσή τους στο μέλλον. Σημειωτέον ότι ναι μεν το περιβάλλον πληθωριστικών πιέσεων ευνοεί προς ώρας την περαιτέρω αύξηση των ενοικίων, ωστόσο, ταυτόχρονα πλήττονται τα οικονομικά των νοικοκυριών. Πρόκειται για μια εξίσωση που δεν «βγαίνει» και θα απαιτήσει την λύση μέσω της διόρθωσης των τιμών, ώστε να αποφευχθεί η επανάληψη του φαινομένου των πολύμηνων καθυστερήσεων στα ενοίκια.