Real Estate: Αυτός ο δείκτης πού θα φτάσει;

Ανάρτηση απελπισμένου φίλου που ψάχνει για σπίτι: «Αμπελόκηποι, διαμέρισμα εσωτερικό (όχι προσόψεως), μπάνιο και κουζίνα χρέπια, 53 τ.μ.: 420 ευρώ. Τι γίνεται ρε παιδιά;». Αντίστοιχες αγγελίες υπάρχουν και στην κατηγορία «πωλήσεις», γενικότερα οι τιμές των ακινήτων έχουν πάρει την ανηφόρα, ακόμα και σε περιοχές που, πιθανώς, δεν δικαιολογούν μια τέτοια τάση. Και το ερώτημα είναι τι θα γίνει την επόμενη μέρα.

«Μετά από σχεδόν μια δεκαετία κρίσης, όπου τα ακίνητα έχασαν το 50 με 60% της αξίας τους, την τελευταία διετία οι τιμές άρχισαν να ανεβαίνουν. Από τα μέσα του 2017 έως και σήμερα, στα αστικά κέντρα και ειδικά στην Αθήνα, έχουν πάρει περίπου ένα 20 με 25%», λέει ο Λευτέρης Ποταμιάνος, πρόεδρος Μεσιτών Αθηνών-Αττικής. Εξηγώντας πώς εξελίχθηκε το πράγμα, λέει ότι «αφενός οι τιμές συμπιέστηκαν πολύ, αφετέρου η Αθήνα άρχισε να γίνεται μόδα. Όταν ακόμα και σε περιοχές του κέντρου της Αθήνας αλλά και σε γειτονιές όχι υποβαθμισμένες, για παράδειγμα πάνω από την Πατησίων, στα Εξάρχεια και τους Αμπελόκηπους, πουλούσαμε 500 ευρώ το τετραγωνικό, κάποιοι ξένοι είδαν την ευκαιρία, ήρθαν και αγόρασαν μαζικά. Είτε για μικρότερες επενδύσεις, όπως για την Golden Visa που δίνει άδεια παραμονής με αγορά ακινήτου άνω των 250.000 ευρώ, είτε για μεγαλύτερες, πάντα στον τομέα του τουρισμού, όπου ολόκληρα κτίρια αγοράστηκαν είτε για να γίνουν ξενοδοχεία είτε airbnb. Στήθηκαν εδώ ξένες εταιρείες που αγόρασαν ακίνητα και τα μεταπώλησαν πάλι σε ξένους». Στο ερώτημα αν έχει λογική η άνοδος των τιμών των ακινήτων, όταν δεν υπάρχει αντίστοιχη άνοδος στην αγοραστική δυνατότητα των Ελλήνων, ή αν πρόκειται για φούσκα, ο μεσίτης σημειώνει ότι η οικονομική κατάσταση εντός της Ελλάδας είναι κάτι ανεξάρτητο, αφού ο μεγάλος όγκος των χρημάτων ήρθε απ’ έξω - με μία από τις συνέπειες να είναι η αλλαγή «εθνικότητας» σε μεγάλο αριθμό ακινήτων. Όσο για την επόμενη μέρα, ο κ. Ποταμιάνος αναφέρει ότι «βρισκόμαστε στην περίοδο όπου η αγορά χωνεύει την πραγματικότητα, αναμένοντας να δούμε αν το επόμενο σκαλοπάτι θα είναι προς τα πάνω ή προς τα κάτω. Εγώ εκτιμώ ότι θα είναι προς τα πάνω, αλλά αυτό θα εξαρτηθεί από πολλούς παράγοντες. Περιμένουμε πότε θα νομοθετηθεί το μέτρο της αναστολής του ΦΠΑ για τις νέες οικοδομές, πότε οι τράπεζες και τα funds θα βγάλουν στην αγορά τα ακίνητα που έχουν μπλοκάρει, ποια μέτρα θα ληφθούν για το airbnb, αν θα συνεχίσουν να έρχονται νέοι επενδυτές, γιατί τους τελευταίους μήνες η ροή τους έχει μειωθεί, συζητείται όμως να αλλάξει και το καθεστώς χορήγησης της Golden Visa».

Υπάρχουν ακόμα ευκαιρίες;
Μέσα σε αυτό το κλίμα ευφορίας που έχει δημιουργήσει η άνοδος της τιμής των ακινήτων, μήπως κάποιοι ζητούν όσα τους λείπουν; «Οι υπερβολές σίγουρα υπάρχουν και πάντα θα υπάρχουν. Όμως, δεν μπορείς να πεις αν οι υπερβολές είναι κανόνας ή εξαίρεση όταν σε μια αγορά που πέφτει όλοι είναι καταθλιπτικοί και σε μια αγορά που ανεβαίνει όλοι είναι υπεραισιόδοξοι. Τώρα είμαστε στη φάση που η αγορά ανεβαίνει. Πολλοί μετά από 10 δύσκολα χρόνια θέλουν, τρόπον τινά, να πάρουν το αίμα τους πίσω, αλλά χρειάζεται προσοχή. Αν θέλει κάποιος πραγματικά να πουλήσει το ακίνητό του και όχι να το βλέπει αιωνίως ανεβασμένο στην αγγελία χωρίς να χτυπάει ποτέ το τηλέφωνο, θα πρέπει να ζητήσει τη γνώμη ενός ειδικού κι όχι μόνο να κοιτάει τις άλλες αγγελίες γιατί οι τιμές εκεί δεν είναι πάντα ενδεικτικές», λέει ο κ. Ποταμιάνος. Άλλωστε και οι παράγοντες που διαφοροποιούν τις τιμές, ακόμη και δύο διπλανών διαμερισμάτων, είναι δεκάδες: για παράδειγμα, το ένα μπορεί να είναι ανακαινισμένο και το άλλο όχι, το ένα να είναι στη γωνία και το άλλο όχι, το ένα να έχει μπαλκόνι και το άλλο να μην έχει, το ένα να το βλέπει ο ήλιος και το άλλο όχι κ.λπ. Σε ό,τι αφορά στο ερώτημα, αν υπάρχουν ακόμη ευκαιρίες, ο μεσίτης απαντά ότι «πάντα υπάρχουν ευκαιρίες, αλλά αναλόγως την περίοδο ανάλογη είναι και η ευκαιρία. Όταν πουλούσαμε 500 ευρώ το τετραγωνικό πιθανώς η ευκαιρία να ήταν στα 300. Αν τώρα πουλάμε 1.000 ή 1.500 ευρώ η ευκαιρία δεν θα είναι πάλι 300, αλλά 500 ή 700. Είναι απλό, ανάλογα με τα δεδομένα της αγοράς αλλάζουν και τα δεδομένα της ευκαιρίας».

Οι τιμές στο Spitogatos.gr

Σύγκριση του τρίτου τριμήνου 2019 με το τρίτο τρίμηνο 2018, βάσει του δείκτη SPI – Spitogatos Property Index. Προσέξτε: πρόκειται για τις τιμές που ζητούνται, όχι για αυτές στις οποίες κατέληξαν οι αγοραπωλησίες

Τιμές κατοικιών προς πώληση

• Επικράτεια +7,40%
• Κέντρο Αθήνας +25,30%
• Βόρεια Προάστια +6,10%
• Νότια Προάστια +10,40%
• Δυτικά Προάστια +9,40%
• Ανατολικά Προάστια +3,30%
• Πειραιάς +17,60%

Τιμές κατοικιών προς ενοικίαση

• Επικράτεια +8,90%
• Κέντρο Αθήνας +2,40%
• Βόρεια Προάστια +9
• Νότια Προάστια +4,20%
• Δυτικά Προάστια +23,8%
• Ανατολικά Προάστια -2,80%
• Πειραιάς +10,60%

Κόντρα για τους όρους της αναβάθμισης των κτιρίων

Η κυβέρνηση, για να αναθερμάνει την οικοδομική δραστηριότητα, ετοιμάζει, μεταξύ άλλων, ρύθμιση που θα προβλέπει την έκπτωση του 40% της δαπάνης για αναβάθμιση και ανακαίνιση κτιρίων. Ωστόσο, παρότι αρχικά εκτιμήθηκε ως ένα μέτρο που όντως θα βοηθήσει, υπήρξε έντονη αντίδραση από την Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων. Ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ, Στράτος Παραδιάς, μας εξηγεί το γιατί: «Ήμουν εγώ που σε ανύποπτη στιγμή, πριν από δύο χρόνια, είχα προτείνει στον Κυριάκο Μητσοτάκη και το επιτελείο του αυτό το πρόγραμμα, για την ενεργειακή, λειτουργική και αισθητική αναβάθμιση των κτιρίων, που αφενός θα έδινε ώθηση στην οικοδομική δραστηριότητα, αφετέρου θα βελτίωνε σημαντικά την ποιότητα αλλά και την εικόνα των σπιτιών και των πόλεων. Πράγματι υπήρξε σχετική εξαγγελία προεκλογικά, μετεκλογικά, όμως, φαίνεται ότι επικράτησαν ωριμότερες σκέψεις. Στη διαβούλευση παρουσιάστηκε μια διάταξη σχεδιασμένη έτσι να φαίνεται ότι υπάρχει, αλλά να μην έχει κανείς συμφέρον να την εφαρμόσει. Γιατί; Διότι η έκπτωση περιορίστηκε μόνο για τα τιμολόγια εργασίας, όχι για τα υλικά. Γιατί μπήκε όριο στην εφαρμογή της τόσο ποσοτικό (€19.200) όσο και χρονικό (τρία χρόνια). Γιατί η έκπτωση αυτή θα επιστρέφεται σε 4 χρόνια, 25% το χρόνο. Γιατί θα αφαιρείται μόνον από το φόρο εισοδήματος και όχι τους άλλους φόρους. Γιατί όλοι οι του ΕΞΟΙΚΟΝΟΜΩ δεν δικαιούνται να την εφαρμόσουν. Και το τελευταίο αλλά σημαντικότερο, όσοι κάνουν το λάθος να μπουν σε αυτή τη διάταξη, για οσοδήποτε ασήμαντο ποσό, θα χάσουν τη γνωστή πάγια, αυτόματη και χωρίς δικαιολογητικά έκπτωση 5% από όλο το φορολογητέο εισόδημά τους εκ μισθωμάτων επί ως και για μια ολόκληρη επταετία!». Η επίμαχη τελευταία αυτή διάταξη που υπάρχει στη διαβούλευση του φορολογικού, φαίνεται ότι τελικά θα αποσυρθεί μετά την επιστολή διαμαρτυρίας της ΠΟΜΙΔΑ στον ίδιο τον πρωθυπουργό.

Δεν μπορούν όλα τα σπίτια να γίνουν airbnb

Μέχρι το τέλος του 2018 περισσότερα από 126.000 καταλύματα στην Ελλάδα είχαν διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση, μέσα από διάφορες πλατφόρμες, σύμφωνα με μελέτη του Κέντρου Προγραμματισμού και Οικονομικών Ερευνών. Το 2010 στην Αττική ήταν 54 και τον Ιούνιο του 2018 είχαν φτάσει τα 30.184, τα περισσότερα εκ των οποίων στον κεντρικό τομέα Αθηνών. Στο Κουκάκι και στα Εξάρχεια ομάδες πολιτών έχουν προχωρήσει σε οργανωμένες διαμαρτυρίες, ενάντια στην ολοένα διογκούμενη τουριστικοποίηση. «Η αλήθεια είναι ότι το φαινόμενο έχει ξεχειλώσει λιγάκι, με την έννοια ότι δεν γίνεται όλα τα ακίνητα να δουλεύουν ως airbnb, δεν κάνουν όλα τα ακίνητα για airbnb», λέει ο κ. Ποταμιάνος. «Για να δουλέψει ένα airbnb πρέπει να τηρεί κάποιες προϋποθέσεις, όπως να είναι κοντά σε μέσα μεταφοράς, σε αγορά, κοντά σε έναν αστικό ιστό ή σε ένα αεροδρόμιο. Επίσης, για να έχει απόδοση πρέπει να έχει πάνω από 200-250 ημέρες πληρότητα το χρόνο, γιατί αλλιώς δεν συμφέρει. Γι’ αυτό και ήδη πολλά από τα airbnb που δεν αποδίδουν τα αναμενόμενα γυρίσανε πάλι στη συμβατική μίσθωση. Δεν αναφέρομαι, φυσικά, για περιοχές όπως Πλάκα, Μοναστηράκι, Σύνταγμα, Κολωνάκι, αλλά για άλλες γειτονιές που οι ιδιοκτήτες τους θεώρησαν ότι το ακίνητό τους μπορεί να είναι προσοδοφόρο με τη μέθοδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης και διαψεύστηκαν».

Ευρωπαϊκές πόλεις εναντίον airbnb

Έλλειψη στέγασης λόγω του φαινομένου της βραχυχρόνιας μίσθωσης παρατηρείται σε πολλές ευρωπαϊκές πόλεις. Μάλιστα, οι δημοτικές αρχές των Άμστερνταμ, Βαρκελώνης, Βερολίνου, Μπορντό, Βρυξελλών, Κρακοβίας, Παρισιού, Μονάχου, Βαλένθιας και Βιέννης, με κοινή τους επιστολή προς τους ευρωπαϊκούς θεσμούς, αναφέρουν: «Οι ευρωπαϊκές πόλεις πιστεύουν ότι τα σπίτια πρέπει να χρησιμοποιούνται πρωτίστως για να ζουν οι άνθρωποι σε αυτά. Πολλές πόλεις υποφέρουν από μια σοβαρή στεγαστική έλλειψη. Όπου τα σπίτια μπορούν να χρησιμοποιηθούν πιο προσοδοφόρα για την εκμίσθωση στους τουρίστες, εξαφανίζονται από την παραδοσιακή αγορά κατοικίας, οι τιμές αυξάνονται ακόμη περισσότερο και δυσχεραίνεται η στέγαση των πολιτών που ζουν και εργάζονται στις πόλεις μας». Στο πλαίσιο αυτό, ζητούν από την Ευρωπαϊκή Επιτροπή και το Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο συνεργασία ώστε να καθιερωθούν «ισχυρές νομικές υποχρεώσεις» που θα αναγκάζουν την Airbnb να συμμορφώνεται με τους τοπικούς κανονισμούς. 

Ακριβό μου ενοίκιο

Αντίστοιχα με τις πωλήσεις και ίσως και περισσότερο έχουν ανέβει και οι τιμές των ενοικίων. Ο Λ. Ποταμιάνος υπογραμμίζει ότι «όλη η Αττική έχει σοβαρό πρόβλημα, όπως επίσης και η Θεσσαλονίκη, η Πάτρα και άλλες μεγάλες πόλεις». Γιατί συμβαίνει αυτό; «Πρώτος λόγος το airbnb. Δεύτερον, τα ακίνητα που έχουνε μπλοκάρει οι τράπεζες και που γι’ αυτά δεν μιλάει κανείς. Τρίτον, τα πολλά ακίνητα που έχουν μισθωθεί για πρόσφυγες. Όλα αυτά τα ακίνητα λείπουν από την αγορά και είναι κάποιες χιλιάδες και η τάση αυτή δεν φαίνεται να αλλάζει. Βέβαια, είναι παράδοξο ένας μισθός να είναι όσο ένα ενοίκιο. Όταν ζητάμε 500, 600 και 700 ευρώ σε μεσοαστικές περιοχές όπως το Παγκράτι, η Καισαριανή, ο Βύρωνας, οι Αμπελόκηποι για ένα σπίτι 100 τ.μ., είναι πολλά τα λεφτά». Ο Στράτος Παραδιάς, από την πλευρά του, εκτιμά ότι τελικά το airbnb θα είναι μέρος της λύσης. «Είναι πολλοί αυτοί που αγόρασαν μικρά σπίτια, συχνά σε άθλια κατάσταση, και τα ανακαίνισαν προσπαθώντας να σταδιοδρομήσουν στη βραχυχρόνια μίσθωση. “Ου παντός πλειν ες Κόρινθον!” Ούτε όλα είναι κατάλληλα, ούτε ο καθένας μπορεί να τα διαχειριστεί. Οι αποδόσεις δεν ήταν αυτές που περίμεναν και τα γυρίζουν πλέον στις παραδοσιακές μισθώσεις. Πολλοί είναι και αυτοί που τηρούν ακόμη μια στάση αναμονής, είναι χαρακτηριστικό ότι στην πλατφόρμα της Airbnb υπάρχουν περίπου 20.000 σπίτια που δεν έχουν πάρει Αριθμό Μητρώου Ακινήτων (ΑΜΑ) και ακόμη περίπου 10.000 στην Booking, παρότι είναι υποχρεωτικό από το νόμο. Είναι θέμα χρόνου οι περισσότεροι από αυτούς να γυρίσουν στη μακροχρόνια μίσθωση». Προτείνει, δε, ως μια επιπλέον λύση στο πρόβλημα, όσα σπίτια δεν δηλωθούν στο κτηματολόγιο, και εκτιμά ότι αυτά θα είναι χιλιάδες, να παραχωρηθούν στους δήμους που θα τα ενοικιάζουν για μακροχρόνια μίσθωση, με προσιτά μισθώματα. 

Κινέζοι, Ρώσοι, Τούρκοι για Golden Visa και σύντομα και για διαβατήρια

Καθώς η ροή των ξένων που ενδιαφέρονται να αποκτήσουν Χρυσή Βίζα στην Ελλάδα έχει αρχίσει να μειώνεται, η κυβέρνηση, σύμφωνα με πληροφορίες, σκέφτεται να επεκτείνει το εν λόγω πρόγραμμα, διευρύνοντάς το σε τρεις ταχύτητες. Χρυσή Βίζα είναι η χορήγηση άδειας διαμονής στην Ελλάδα (άρα και στην Ε.Ε.) σε πολίτες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης, με την προϋπόθεση αγοράς ακινήτου άνω των 250.000 ευρώ. Η σκέψη είναι να παραμείνει αυτό ως έχει και να προστεθούν δύο ακόμη «πυλώνες»: Η χορήγηση Χρυσής Βίζας με αγορά ακινήτου στην περιφέρεια από 150.000 ευρώ και πάνω, αλλά και η χορήγηση διαβατηρίου με αγορά ακινήτου ή ακινήτων αξίας άνω των 2 εκατ. ευρώ. Άλλες πληροφορίες, πάλι, λένε ότι υπάρχει σκέψη χορήγησης Χρυσής Βίζας με είσοδο σε επιχείρηση με τουλάχιστον 400.000 ευρώ. Από την αρχή του προγράμματος, το 2013, και μέχρι το τέλος Σεπτεμβρίου οι Golden Visa που χορηγήθηκαν είχαν ξεπεράσει τις 5.300, σύμφωνα με τον αρμόδιο Οργανισμό Enterprise Greece. Περισσότερες από τις μισές Χρυσές Βίζες έχουν «αγοραστεί» από Κινέζους και ακολουθούν Ρώσοι και Τούρκοι, καθώς και πολίτες από την Αίγυπτο και το Λίβανο, ενώ κάτω των 100 είναι αυτές που έχουν χορηγηθεί σε Ιρακινούς, Σύρους και Ουκρανούς. Το 75% των επενδύσεων αυτών αφορά σε ακίνητα στην Αττική και έπονται Χαλκιδική και Κρήτη. Να σημειώσουμε ότι σχεδόν όλα τα ευρωπαϊκά κράτη χορηγούν τέτοιες «διευκολύνσεις». Το 2019 η Ευρωπαϊκή Επιτροπή προειδοποίησε ότι τα προγράμματα αυτά μπορεί να βοηθήσουν ομάδες οργανωμένου εγκλήματος να διεισδύσουν στην Ε.Ε. αυξάνοντας τον κίνδυνο για ξέπλυμα χρήματος, διαφθορά και φοροδιαφυγή.