2018: Η χρονιά των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών

Με τους συμβολαιογράφους να έχουν αποφασίσει ήδη να κάνουν αποχή από τους συμβατικούς πλειστηριασμούς έως το τέλος Ιανουαρίου και με την κυβέρνηση να νομοθετεί τη διεξαγωγή αποκλειστικά και μόνο ηλεκτρονικών πλειστηριασμών από τις 21 Φεβρουαρίου, τα δεδομένα αλλάζουν. Ο νομικός σύμβουλος της ΕΚΠΟΙΖΩ, Βίκτωρας Τσιαφούτης, μας βάζει στο κλίμα και δίνει χρηστικές πληροφορίες.

Τελικώς, προστατεύεται σήμερα η πρώτη κατοικία; Και σε πoιο βαθμό;

Η προστασία της κύριας κατοικίας είναι πολύ πιο περιορισμένη σε σχέση με όσα ίσχυαν μέχρι το 2014. Η οριζόντια προστασία κάθε κύριας κατοικίας έπαψε να ισχύει στο τέλος του 2014.Ούτε η τότε κυβέρνηση, ούτε η πρώτη των ΣΥΡΙΖΑ/ΑΝΕΛ φρόντισε να την ανανεώσει. Ένα χρόνο νωρίτερα, το 2013, έπαψε να ισχύει και η προστασία κάθε ακινήτου για οφειλές σε τράπεζες έως 200.000 ευρώ, που ίσχυε από το 2008. Έτσι, ως μόνο προστατευτικό δίχτυ από τις αρχές του 2015 έμεινε ο Νόμος Κατσέλη (Ν. 3869/2010). Στη συνέχεια, από το 2015 έχει ψηφιστεί νόμος που προβλέπει τη μεταβίβαση δανείων, ενώ με τις νέες διατάξεις του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας από την αρχή του 2016 ψαλιδίζονται περαιτέρω τα μέσα άμυνας του οφειλέτη απέναντι στην αναγκαστική εκτέλεση, ενώ ως τιμή πρώτης προσφοράς ορίζεται η εμπορική και όχι η, συνήθως υψηλότερη, αντικειμενική αξία του ακινήτου. Σε όλα αυτά έρχονται να προστεθούν οι δυσμενείς τροποποιήσεις Σταθάκη στο Νόμο Κατσέλη, από την αρχή του ’16, όπου θεσπίζονται για πρώτη φορά εισοδηματικά κριτήρια για τον οφειλέτη που θέλει να διασώσει την κατοικία του, αλλά και μείωση της αντικειμενικής αξίας της κύριας κατοικίας που μπορεί να προστατευθεί. Χαριστική βολή η αλλαγή του πλαισίου διάσωσης από μόνιμου σε προσωρινού, με ισχύ έως το τέλος του ’18. Μιλάμε, δηλαδή, για ένα κατά πολύ χειρότερο πλαίσιο προστασίας της κύριας κατοικίας και μάλιστα χωρίς να έχουν αποκατασταθεί οι κοινωνικοί και οικονομικοί λόγοι που, ως επί το πλείστον, έχουν οδηγήσει στην αθέτηση των υποχρεώσεων. Δηλαδή, ενώ δεν έχουμε ξεπεράσει τις συνέπειες της κρίσης, για κάποιο λόγο η κυβέρνηση και οι δανειστές θεωρούν ότι είναι τώρα η ώρα να γίνονται πλειστηριασμοί. Η μόνη θετική τροποποίηση του Σταθάκη στο Νόμο Κατσέλη ήταν η ένταξη και των οφειλών προς το Δημόσιο.

Ο εν λόγω νόμος ισχύει μέχρι το τέλος του 2018, τι θα γίνει μετά;

Δεν γνωρίζουμε τι θα γίνει, αν θα ανανεωθεί, ωστόσο από δηλώσεις κυβερνητικών στελεχών έχει υπονοηθεί ότι δεν θα υπάρξει ανανέωση και επομένως από 1/1/2019 κάποιος οφειλέτης θα μπορεί μεν να υπαχθεί στο Νόμο Κατσέλη για να ρυθμίσει τα χρέη του αλλά όχι και για να σώσει την πρώτη του κατοικία.

Με τους ελεύθερους επαγγελματίες τι γίνεται;

Στο πεδίο εφαρμογής του Νόμου Κατσέλη δεν υπάγονται οι έμποροι ή όσοι σταμάτησαν να είναι έμποροι αλλά πριν σταματήσουν την εμπορική τους δραστηριότητα είχαν παύσει τις πληρωμές τους. Αντιθέτως, στο νόμο μπορούν να υπαχθούν μικρέμποροι αλλά και ελεύθεροι επαγγελματίες όπως δικηγόροι, γιατροί και μηχανικοί. Για τους εμπόρους το μόνο πλαίσιο που προβλέπεται, πέραν του Πτωχευτικού Κώδικα, είναι το εξωδικαστικό πλαίσιο του Κώδικα Δεοντολογίας των Τραπεζών και ο Εξωδικαστικός Μηχανισμός Επιχειρηματικών Δανείων.

Γίνονται πλειστηριασμοί «λαϊκών» κατοικιών;

Καταρχάς ο όρος «λαϊκή κατοικία» δεν είναι μια έννοια που απαντάται σε κανένα νομοθετικό κείμενο, επομένως δεν έχει νομική βαρύτητα και άρα την ερμηνεύει όπως θέλει ο καθένας. Αν το ερώτημα είναι «βγαίνουν κύριες κατοικίες στον πλειστηριασμό;», αυτό που μπορώ να σας πω είναι ότι ναι, προγραμματίζονται πλειστηριασμοί ακινήτων, και κύριων κατοικιών, όμως εγώ προσωπικά δεν έχω στοιχεία ότι κάποια διαδικασία έχει ολοκληρωθεί και κάποιος οφειλέτης έχει χάσει την κύρια κατοικία του. Φυσικά, αυτό σημαίνει ότι πολλοί οφειλέτες περνούν τη βάσανο της αναγκαστικής εκτέλεσης, χωρίς να γνωρίζουν αν τελικά θα χάσουν το σπίτι τους ή όχι.

Στην Ηλεκτρονική Δημοσίευση Πλειστηριασμών (deltio.tnomik.gr) υπάρχουν προγραμματισμένοι περισσότεροι από 4.000 πλειστηριασμοί. Τι είναι αυτές οι περιπτώσεις; 

Κατά βάση πρόκειται είτε για περιπτώσεις οφειλετών που μπορούν αλλά έχουν αμελήσει να ενταχθούν στο Νόμο Κατσέλη, είτε για ανθρώπους που δεν πληρούν τα κριτήρια ένταξης. Υπάρχουν, όμως, και περιπτώσεις ανθρώπων που έχουν ενταχθεί στο νόμο και δεν έχει γίνει ακόμα το δικαστήριο.

Ποιες είναι οι βασικές προϋποθέσεις για να ενταχθεί κανείς στο Νόμο Κατσέλη;

Πέραν των τυπικών, τρεις είναι οι ουσιαστικές προϋποθέσεις: Πρώτον, να μην είναι έμπορος ή πρώην έμπορος που έπαυσε πρώτα τις πληρωμές του,, δεύτερον, να βρίσκεται σε μόνιμη και όχι προσωρινή αδυναμία πληρωμής των οφειλών του και, τρίτον, να έχει βρεθεί κάποιος σε αυτή την κατάσταση χωρίς δόλο. Σε ό,τι αφορά τα εισοδηματικά κριτήρια, σύμφωνα με τις τροποποιήσεις Σταθάκη, θα πρέπει: Η αντικειμενική αξία της κύριας κατοικίας να μην υπερβαίνει τις 180.000 ευρώ για έναν ενήλικα (ή 220.000 για ζευγάρι, 240.000 για οικογένεια με 1 παιδί, 260.000 για οικογένεια με δύο παιδιά και 280.000 για οικογένεια με τρία τέκνα). Επίσης, το ετήσιο οικογενειακό εισόδημα του οφειλέτη να μην υπερβαίνει τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης συν 70%.

Ποια είναι η διαφορά μεταξύ των συμβατικών και των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών;

Καταρχάς πρέπει να πούμε ότι με το πολυνομοσχέδιο που ψηφίστηκε, από 21 Φεβρουαρίου 2018 όλοι οι πλειστηριασμοί θα γίνονται ηλεκτρονικά. Η βασική διαφορά είναι ότι θα έχουμε πλειστηριασμούς με διαδικασίες τύπου e-bay πλέον και δεν θα μπορεί να παρεμποδιστεί ο πλειστηριασμός από τον ακτιβισμό κάποιων συλλογικοτήτων, τον οποίο προσωπικά βλέπω πολύ θετικά. Ίσως σε κάποιες λίγες περιπτώσεις ήταν υπερβολικός, ωστόσο έχει βοηθήσει πολύ και στην αποτροπή αρκετών πλειστηριασμών κύριας κατοικίας και στην ευαισθητοποίηση και επικοινωνία του προβλήματος.

Έχουν ενταχθεί στο Νόμο Κατσέλη στρατηγικοί κακοπληρωτές;

Δεν υπάρχει περίπτωση στο Νόμο Κατσέλη να ενταχθεί στρατηγικός κακοπληρωτής. Υπάρχουν οι σχετικές δικλείδες.

Διαβάζω για τραπεζικές πηγές που λένε ότι ένας μικρός αριθμός οφειλετών σπεύδει σιγά σιγά να ρυθμίσει τις οφειλές του κι ότι ο αριθμός αυτός θα αυξηθεί όταν θα αναγγελθεί η αναγκαστική εκτέλεση των δικών τους ακινήτων. Οι πηγές αυτές λένε ότι το ποσοστό αυτό μπορεί να φτάσει και στο 40%, κάτι που θα δείξει και το μεγάλο αριθμό των στρατηγικών κακοπληρωτών. Ποια είναι η γνώμη σας;

Με αναφορές σε τραπεζικές πηγές δεν είναι δυνατόν να γίνει σοβαρή και επιστημονική συζήτηση. Δεν υπάρχει καμία απολύτως αξιόπιστη έρευνα για τους λεγόμενους στρατηγικούς κακοπληρωτές, ιδίως όσον αφορά στα νοικοκυριά. Οι έννοιες του «ηθικού κινδύνου» και του «στρατηγικού κακοπληρωτή» είναι θεωρητικές κατασκευές, για τις οποίες διαβάζω μόνο εικασίες και όχι στοιχεία. Άποψή μου είναι ότι υπάρχει επιθυμία να απειληθεί ο κόσμος και να υπογράψει ρυθμίσεις τις οποίες είναι μαθηματικά βέβαιο ότι σε λίγο καιρό δεν θα μπορεί να τηρήσει. Θέλουν να κρυφτεί το πρόβλημα κάτω από το χαλάκι για λίγο καιρό, να περάσουν οι τράπεζες επιτυχώς τα επερχόμενα stress tests και να φτάσουμε στο 2019 όπου το πρόβλημα που κρύψαμε σήμερα θα επανέλθει. Αν οι τράπεζες ήθελαν, θα είχαν βρει και θα είχαν απομονώσει τους στρατηγικούς κακοπληρωτές. Επαναλαμβάνω: Δεν μπορεί να υπαχθεί στο Νόμο Κατσέλη στρατηγικός κακοπληρωτής.

Αλλάζει κάτι με τα funds από το 2018;

Θεωρητικά, την ίδια προστασία που θα έχει κάποιος απέναντι σε μια ελληνική τράπεζα, την ίδια θα έχει και σε κάποιον ξένο πιθανό αγοραστή. Αυτό που μπορεί να αλλάξει είναι το εξής: αν πούμε ότι οι ελληνικές τράπεζες μπορεί να δεσμεύονται από μια κοινωνική επιταγή να μην είναι τόσο επιθετικές, παρότι κατά καιρούς ήταν, δεν θα ισχύει το ίδιο με τα funds και τους ξένους επενδυτές. Από την άλλη, τα funds που δεν έχουν τους κεφαλαιακούς περιορισμούς των ελληνικών τραπεζών θα μπορούν, ενδεχομένως, να προσφέρουν και πιο «γενναιόδωρες» λύσεις.

Η προηγούμενη κυβέρνηση δεν φρόντισε να ανανεώσει την οριζόντια προστασία της πρώτης κατοικίας, η οποία έληξε το Δεκέμβριο του 2014. Η σημερινή από «το κανένα σπίτι σε χέρια τραπεζίτη» πέρασε τροπολογία που ποινικοποιεί την παρεμπόδιση των πλειστηριασμών. Τελικά, οι πλειστηριασμοί, ακόμα και πρώτης κατοικίας, αποτελεί ένα ακόμα «προαπαιτούμενο», όπως έχουμε συνηθίσει να λέμε;

Μπορώ να μιλήσω μόνο υπό την επιστημονική μου ιδιότητα. Αλλά αυτό το οποίο θυμάμαι και μπορώ να σας πω είναι ότι όταν το 2015 είχαμε συνάντηση με τους εκπροσώπους και των τεσσάρων θεσμών, ως ΕΚΠΟΙΖΩ, μας είχαν πει ορθά κοφτά ότι τρία στα τέσσερα ακίνητα που αφορούν σε «κόκκινα» δάνεια θα πρέπει να βγουν στον πλειστηριασμό. Δεν βλέπω τη σημερινή κυβέρνηση να κινείται σε κάποιο άλλο επίπεδο.

Τι μπορεί να κάνει σήμερα κάποιος το δάνειο του οποίου «κοκκινίζει»;  

Αν πρόκειται για νοικοκυριό, ένας πρώτος δρόμος είναι η εξωδικαστική επίλυση, μέσω του Κώδικα Δεοντολογίας των Τραπεζών. Διαφορετικά, θα πρέπει να υπαχθεί στο Νόμο Κατσέλη, αν πληροί τα κριτήρια. Να σας πω ότι ο Κώδικας Δεοντολογίας δεν υπόσχεται λύσεις, απλά θεσπίζει κανόνες επικοινωνίας ανάμεσα στην τράπεζα και στον οφειλέτη. Αν λάβετε υπόψη την «ασυμμετρία» της σχέσης, αντιλαμβάνεστε ποιο από τα δύο μέρη έχει διαπραγματευτική ισχύ και ποιο όχι. Άλλωστε, τις περισσότερες φορές οι ρυθμίσεις που προτείνονται από τις τράπεζες είναι μη ρεαλιστικές. Αν μιλάμε για κάποιον έμπορο, υπάγεται μεν στον Κώδικα Δεοντολογίας, αλλά για μια πιο δραστική ρύθμιση θα πρέπει να εξετάσει είτε τον Πτωχευτικό Κώδικα είτε τον Εξωδικαστικό Μηχανισμό Επιχειρηματικών Δανείων, όπου όμως βασική προϋπόθεση είναι να υπάρχει ενεργή και βιώσιμη επιχείρηση.

Κάποια δικηγορικά γραφεία στο ίντερνετ υπόσχονται κούρεμα χρεών έως και 100%. Τι θα πρέπει να προσέχουν οι καταναλωτές;

Ο κάθε οφειλέτης θα πρέπει να είναι εξαιρετικά προσεκτικός και να ενημερώνεται. Θα καλούσα, μάλιστα, όσους οφειλέτες έχουν τη δυνατότητα να διαβάσουν οι ίδιοι το Νόμο Κατσέλη και το σχετικό υλικό από έγκυρες ιστοσελίδες και να απευθύνονται σε ενώσεις καταναλωτών και δικηγόρους για συμβουλές. Από εκεί και έπειτα όταν ακούω για «κουρέματα» 100% και τέτοιες υποσχέσεις είμαι πάρα πολύ επιφυλακτικός.